Who have the right to select the title company? これは、特に住宅用不動産を販売するときに、取引の早い段階で感情を高め、論争を作成することができます長年の論争です。

ほとんどの住宅の買い手と売り手は、特定のタイトル会社または閉鎖役員に強いつながりを持っていない、多くのブローカーやエージェントが行うと自分のお気に入りのクローザーまたはタイトル会社にビジネスを指示したい、ほとんどの取引では、特定のタイトル会社への閉鎖を指示する立場の三者、貸し手、売り手と買い手が存在します。 Real Estate Settlement Procedures Act (“RESPA”) は、誰がクロージングを指示でき、また指示できないかを管理します。

この記事では、3 つの質問を取り上げます。 まず、貸し手は、特定のタイトル会社にクロージングを指示することができますか？ 第二に、売り手は取引が完了する場所を指示できるか。 3 つ目は、住宅建設業者は、買い手が特定の権原会社で決済するように金銭的なインセンティブを与えることができるかです。

貸し手は、特定の権原会社に決済を指示することができるか。 RESPA は、貸し手が特定の権原会社で決済することを許可しています。 その理由は、貸し手は、その基準および指示に従って閉鎖が実施されることを確認することに既得権益を持っているからです。

しかし、貸し手は、少なくとも私たちの地域では、この権利を使用することはほとんどありません。 ほとんどでないとしても、多くの不動産ブローカーやエージェントは、取引が完了する場所について強い好みを持っており、それらの同じブローカーやエージェントは、しばしば貸し手に住宅ローン事業を紹介するので、貸し手は通常、特定のタイトル会社の使用を要求することによって当事者のいずれかまたは複数を敵対することを望んでいない。 この質問に対する答えは、あまり明確ではありません。 受け入れられたプラクティスは、購入のオファーを提出する買い手、またはより可能性の高い、買い手と協力しているエージェントは、タイトル会社を選択し、購入の申し出にその選択を含んでいます。

従来の常識では、売主が所有者の権原保険料を支払っているため（通常そうである）、売主は権原会社を選択する権利があるはずだと考えられています。 結局のところ、この問題を制御する RESPA の第 9 条は、買い手が特定の会社から権原保険を購入することを要求されないように要求しているだけなのです。 もし、売り手が保険料を支払うか、購入するのであれば、間違いなく、違反はないだろう。 しかし、答えはそれが見えるほど明確ではありません。

いくつかの州では、権原保険のコストは、各取引について交渉されます。 テキサス州では、料金は州保険委員会により設定される。 第9条は、交渉による料率を認めている州において、大規模な住宅建設業者が、完成住宅の販売に関するすべての権原ビジネスを権原会社に指示する見返りとして、建設・開発ローン（これは通常業者が支払う）の権原保険料を引き下げる交渉を行うことを主に防止することを意図したものである。

テキサス州はレートを設定し、交渉は許可されていないので、テキサス州の取引に RESPA 第 9 条を適用する理由はほとんどない。 しかし、HUD は、テキサス州のような規制されたタイトルプレミアムの州には第 9 条が適用されないことを明確に表明していない。 買い手は通常、抵当権者の権原保険を購入する必要があり、また貸し手によって要求される権原裏書を購入する必要がある場合がある。 抵当権者の保険は、所有者のタイトルポリシーを発行する会社によって提供されている場合、コストはわずか100ドルです。 買い手が、所有者の権原証書発行会社以外から抵当権設定者権原証書を購入した場合、不動産の価格に応じて数百ドルから数千ドルの保険料を全額支払わなければならない。 買い手は、経済的必要性から、売り手が選択した権原会社を使用することを事実上要求されるのでしょうか。

また、典型的な決算では、小切手を書くのは買い手だけであるという事実から生じる問題もあります。 買い手は、売り手が権原保険料を支払っているにもかかわらず、その費用は販売価格に織り込まれており、買い手が実際に所有者の権原保険料を支払っていることを意味すると主張できるでしょうか。 売主が所有権保険の保険料を支払う必要がなかったら、その費用を物件の販売価格から差し引くことができたのでしょうか。 これらの質問に対する明確な答えはありません。

保守的な立場は、特に、どの権原会社を使用するかについて固執する買い手がいる場合、買い手が権原会社を選択することを許可することです。 売主が特定のタイトル会社に取引を指示することを主張する場合、それは所有者と抵当権者の両方のタイトルポリシーの保険料を支払うことに同意することが賢明であろう。

タイトル会社の権利を所有する大規模な住宅建設業者は、日常的に、彼らが選んだタイトル会社を使用するために、買い手に金銭的なインセンティブを提供しています。 しかし、提案された規則に対するパブリックコメントは、HUD に再考を促した。 これらの規則変更は撤回され、住宅建設業者が買い手に金銭的なインセンティブを与えることによって、買い手が権原会社を選択するように誘惑することは依然として許されている。 しかし、この問題は完全に解決されたわけではなく、HUD は、この慣行が将来的に許可されるかどうか、引き続き検討中である

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