Where Britain’s wealthiest live
スーパーカーを購入した人の中で最も控えめな人でさえ悩む問題であろう：もしあなたが自慢のフェラーリやマクラーレンを鍵付きで車庫に入れているなら、どうやってあなたがそれを所有していると誰かに知らせようとするだろうか。
サリー州ウェイブリッジのセント・ジョージ・ヒルという裕福な地区にある895万ポンドの高級住宅、ボーモント・ハウスの購入者は、そうした難問に直面する必要はない。 ワインセラー、スタッフ用別館、シネマルーム、ジムを備えたこの6ベッドルームハウスのガレージに車を乗り入れると、カーリフトが地下にあるガラス張りの「ショールーム」まで降りてきてくれるのです。 このショールームは、広大な “パーティールーム “のすぐ隣という好立地にあり、ゲストが思わず目を奪われるような景色が広がっています。
セントジョージズヒルは、メイフェアやモナコと同様、富裕層が多く住む場所です。 警備員が24時間体制で監視し、ウェストエンドにも近いその並木道は、ロシアの富豪にとっても、ロンドンのヘッジファンド・マネージャーにとっても魅力的な場所なのです。
この原理が示すのは、富裕層は特定の地域に集まる傾向があり、その特権のために喜んで金を払い、需要と住宅価格を押し上げるということである。 しかし、これは超富裕層だけの現象ではなく、英国中の裕福な地域市場で再現されている。
不動産業者のサヴィルズは、エクスペリアンと国家統計局のデータを用いて、年収10万ポンド以上の世帯を対象に、全国の高所得者の集中度を地図化しました。
当然のことながら、これらの地域は住宅価格の高い地域でもある。 収益力の高い人々は、通常、住宅に投じることができる大きな財産を持っており、金融危機以来大幅に強化された、住宅ローン貸し手の定める所得に基づく値ごろ感テストに合格する可能性が高くなります。
一次取得者や二次取得者は、その影響を感じるかもしれない（囲み記事参照）。 購入型賃貸住宅の大家にとって、こうした高収入のホットスポットは双方にとってメリットがあります。 一方では、裕福な人々は、彼らが要求する家賃をより現実的なものにしますが、高収入地域に不動産を購入すると、大家は裕福な持ち家と競争せざるを得なくなります。 このため、住宅ローンを利用した賃貸投資の収益性は、物価の安い地域よりもはるかに厳しくなる可能性があります。 価格が値ごろ感の限界まで上昇している場合、資本増価もほとんど期待できないかもしれません。
しかし、購入して住む余裕のある人にとって、高収入のホットスポットは、住宅価格が上昇する状況下で、住宅エクイティの増加という大きな利益をもたらす可能性があるのです。 サヴィルズの住宅リサーチディレクターであるルシアン・クックは、「高所得者が特定の場所に常に引き寄せられることで、確立されたプライムマーケットに住宅資産が大きく集中する結果となりました。 彼らはキャリアを積んでいるので、消費力も上がり、国内の他の地域よりも高い長期的な住宅価格上昇率を煽っている。」
高所得者はどこに住んでいるのか？
サヴィルズは、10万ポンド以上の収入を持つ145万世帯、つまり全体の5.7%の世帯の所在地を調査した。 長年にわたる「南北格差」は、このような分析において最も顕著な特徴であり、2018年には、これらの世帯の60％が、国内の金融サービス産業やその他多数の高収入部門の拠点であるロンドンと南東部に位置していました。 50万以上の高収入世帯が首都に位置しています。
高所得世帯の数で各地域と分割統治国家をランキングすると、イングランド東部はロンドン、南東部に次いで3位、スコットランドは全体の6%にあたる8万6000世帯の高所得世帯を擁し、この結果は、アバディーンはもちろん、エディンバラに金融・専門サービス産業が集中していることも一因である。 南西部、北西部、西・東部ミッドランドと続き、ウェールズと北アイルランドは最下位である。
別の言い方をすれば、ロンドンの6世帯に1世帯が10万ポンド以上稼いでいるのに対し、南西部では32世帯に1世帯、北アイルランドでは87世帯に1世帯に過ぎないのです。
数字を自治体レベルに分解すると、他の注目すべき比較も見えてくる。 ウェストミンスターやケンジントン & チェルシーといったロンドン中心部の自治体に集中する収入力はよく知られている。 しかし、例えばロンドンのワンズワース区では、10万ポンド以上の世帯がウェールズ全体の2倍以上ある（44,400対19,900）。
住宅市場と所得分配の関係でいえば、住宅価格の高さと所得水準の高さには幅広い地域的相関があるが、ここでも顕著な格差がある。
カムデンとバッキンガムシャーのチルターンは、ともに10万ポンド以上の世帯が30％を占めるが、100万ポンド以上の住宅販売の割合はカムデンの35％に対しチルターンは11％と、ロンドンの住宅価格が他の地域と比較して長期的に成長していることの影響が表れている。
もちろん、需要が高いのはロンドンだけではありません。 バイング・エージェントのヘンリー・プライヤーは、ケンブリッジやオックスフォードのような繁栄する都市経済の住宅市場は、5、10マイル離れたところで起こっていることとは「まったくかけ離れている」と言う。 「ケンブリッジ市の市場は、その周辺の田園地帯の市場とは全く異なる動きをしている」と言う。
高収入のホットスポット
ロンドンや南東部は、英国の豊かさの地理に関する議論で脚光を浴びがちですが、英国の地域や分割統治国家にはそれぞれ上位に入る地区があるのです。 不動産会社サヴィルズの研究者は、10万ポンド以上の収入を得る世帯が最も集中している郵便番号を引き当てました。
北西部のトップはウィルムスローで、プレミアリーグのサッカー選手や実業家が家を構えるマンチェスターの南にある、地方の魅力的な地域の一部であった。 9040>
スコットランドでは、エディンバラの地区が郵便番号ランキングのトップになるかと思いきや、40%の世帯が10万ポンドを超えるMilltimberが上位にランクイン。 アバディーンから6マイルの郊外にあるこの街には、ビクトリア調のヴィラがゆったりとした通りに並んでおり、その繁栄（平均住宅価格は50万8000ポンド）と石油資源が基盤となっている。
ドーセット州プールに近いサンドバンクスの狭い土地に建つ数百万ポンドの住宅は、英国で最も人気のある海岸の不動産の一つとなっています。 南西部の地域ランキングでは（海岸沿いの同じ郵便番号の一部であるCanford Cliffsと並んで）トップで、その28％の世帯が10万ポンドの収入の基準を超え、住宅価格は平均79万2650ポンドとなっています。
ウェールズの高収入ホットスポットは、カーディフから数マイル、南ウェールズのビーチに近いグラモーガンのヴェイルのきれいなマーケットタウン、カウブリッジで、24パーセントの世帯が10万ポンド以上の収入を得ています。
ハートフォードシャーのラドレットは、東イングランドで最も高く、この繁栄したロンドン通勤の町の世帯の46パーセントが10万ポンド以上の収入を得ており、住宅価格は平均94万9300ポンドである。
所得が集中している他の地域の郵便番号は、南東部のEsher、ウェスト・ミッドランズのHockley HeathとTanworth-in-Arden、イースト・ミッドランズのHathersage、Grindleford、Eyam、Curbar、ヨークシャー・アンド・ザ・ハンバーのDoreとTotley、北東部のPontelandである。
ロンドンでは、ナイツブリッジの84%の世帯が10万ポンド以上稼いでおり、平均住宅価格は242万ポンドです。
運命の逆転
しかし高収入地域と住宅価格の関係は、過去10年間変わっていないわけではありません。 信用収縮と金融危機の後の数年間は、ロンドンや南東部などのホットスポットの住宅価格が急騰し、ハックニーなどのかつて荒廃していた地域の価格も急伸した。
実際、5世帯に1世帯以上が10万ポンド以上の収入がある地方自治体では、価格は2008年以前のピークから平均45%も上昇している。 10 万ポンド以上の収入がある世帯が 100 世帯に 1 世帯未満の自治体では、物価はこの指標をわずか 5%上回っているに過ぎない。 つまり、ロンドン市場の急成長が、周辺の通勤圏の価格上昇を促したが、危機後の数年間、地方や国には波及しなかったということである。 しかし、このようなパターンは、歴史的に循環している市場においては固定的なものではありません。 最も所得の高い地域の平均価格は、国民投票前と比較して0.9%下がり、1年前と比較して2.1%下がりました。 所得の低い地域では、Brexit投票後10.9%上昇し、過去1年で4%上昇した。
例えばワンズワースでは、平均不動産価格は信用収縮後に56％という驚異的な上昇を見せたが、2016年以降5.3％下落している。 ケンジントン&チェルシーでは、良い年に43％価格が上昇したが、2016年以降11％下落している。
クック氏は、「ジョージ・オズボーンが2014年の予算で導入した印紙税改正と、EU離脱の決定の2つがポイントだった。 誰がその恩恵を受けたか、そして誰が住宅市場の減速の急先鋒になったかなど、価格上昇の分布の変化を際立たせたのは、これらの要因の組み合わせです。”
| 100ポンド以上の収入のある世帯の割合が最も高い。000 | 平均住宅価格（ポンド） | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SW7 ナイツブリッジ & ブロンプトン | 84% | |||||||||
| W8 ケンジントン＆ホランドパーク | 80% | |||||||||
| EC3 ロンドンブリッジ, タワーヒル | 72% | |||||||||
| EC4 ブラックフライアーズ | 70% | 745.0％ | 70% | 72% | ||||||
| EC2 バービカン、フィンズベリー | 65% | 966,912 | ||||||||
| W1 メイフェア & ウエストエンド | 64% | |||||||||
| SW3 チェルシー（セントラル） | 63% | |||||||||
| SW13 バーンズ | 58% | |||||||||
| SW14 イーストシーン | 56% | 967.B | SW15 | SW16 | B | B | B | B | B | B |
| SW5 Earls Court | 55% | |||||||||
| Source: Savills | ||||||||||
ロンドンの高級住宅市場は、最近の期間、この調整の矢面に立たされましたが、他の地域ではより前向きな傾向が定着しています。 プライヤー氏は先週、南ロンドンのパットニーで、エージェントの間で深い落胆のムードに遭遇したことを思い出す。 「ロンドン南部で100万ポンドの家を買おうとすると、不動産屋はリムジンで迎えに来るのが普通です。 それは、パーティーが盛んなマンチェスターやリーズの市場とは全く異なる。”
金融危機後、首都圏の価格が長期にわたって大幅に上昇した結果、多くのロンドン市民は、上昇を逃すまいと、通勤圏やさらに遠くの大きな家への従来の引越しを拒否したり、遅らせたりしたのです。 クック氏によれば、今回のデータはこの状況が変化したことを示唆している。 サリー、コッツウォルズ、バースといった一等地ではあるが、「このグループの富は、やや広範囲に広がり始めている」という。
セント・ジョージズ・ヒルでは、サヴィルズのウェイブリッジ・オフィス代表のサイモン・アシュウェル氏は、国民投票後の価格の急落が、新しい購買層の需要の波を刺激するのに十分だったと確信しています。 取引件数が飛び地にとって過去最悪だったという2018年以降、ビジネスは回復し、2019年1～6月の件数は昨年を上回る可能性が高いという。
ただし、ロシアや中国の駐在バイヤーではなく、彼のオフィスに電話をかけてくるのは100パーセントが英国人だ。 「英国人の予算に見合うように価格が下がってきた」と彼は言う。 1500万ポンド、1600万ポンドで発売される予定だった住宅が、800万ポンド、900万ポンドで買えるようになったのです」。 富裕層のバイヤーは『半額で買える』と言います」
ロンドンのプライム市場の下層部では、プライヤー氏は価格の将来性を懸念している。 彼は、200万ポンドから300万ポンドの同じような5ベッドルームの家が、フルハム、ワンズワース、リッチモンド、さらにその先の富の回廊に沿って何マイルも続く「道の後の道」を説明し、それぞれがささやかな庭と背面に同じ拡張機能を持っていることを説明しました。
「私が懸念しているのは、それらを区別するものがほとんどないことです。 5年後に誰が買うのだろう？ 人々はそこで買う余裕があるのだろうか？
ファーストタイムバイヤー
住宅価格の急上昇に先駆けて購入した高所得者層の多くは、大量の住宅資産を築き、別の地域への移動を促し、利用できる選択肢を広げていることだろう。
しかし、初回購入者は通常、高所得者が集中している場所では、不可能ではないにしても、住宅購入のはしごを踏むのが難しくなると思われます。 彼らは、住宅ローンを組むために、より大きな頭金を必要とし、また、金融機関からは、より高い毎月の返済額を支払う余裕があることを示すよう要求されることになる。
Nationwide のチーフエコノミストであるRobert Gardner氏は今月、初回購入者の状況はここ数ヶ月で改善し、初回購入者が借りる住宅ローンの数は金融危機以前のレベルに近づいている、と述べた。
しかし、ガードナー氏は、この評価はロンドンやイングランド南部の一部では適用されず、頭金の調達や毎月の高い住宅ローン費用の支払いがはるかに困難であると述べた。
異なる場所の初回購入者の所得水準を見てみると、問題が露呈していることがわかる。 “2018年、初回購入者の所得は、ほとんどの地域で平均所得と同じか下回っていた “という。 「しかし、東部、南東部、ロンドンでは、初回購入者の所得はこれらの地域の平均所得よりもかなり高く、ロンドンでは60％も高かった。これらの地域では、多くの購入希望者が市場から値崩れしていることがわかる」