Qui a le droit de choisir la compagnie de titres ? Il s’agit d’une controverse perpétuelle qui peut soulever des émotions et créer une controverse au début de la transaction, surtout lors de la vente d’une propriété résidentielle.

La plupart des acheteurs et des vendeurs résidentiels n’ont pas de liens étroits avec une société de titres ou un agent de clôture particuliers ; de nombreux courtiers et agents en ont et veulent diriger les affaires vers leur closer ou leur société de titres préférés.

Dans la plupart des transactions, il y a trois parties en position de diriger la clôture vers une société de titres particulière ; le prêteur, le vendeur et l’acheteur. Le Real Estate Settlement & Procedures Act (« RESPA ») contrôle qui peut et ne peut pas diriger la clôture.

Cet article abordera trois questions. Premièrement, un prêteur peut-il diriger une clôture vers une société de titres particulière ? Deuxièmement, le vendeur peut-il diriger l’endroit où la transaction sera clôturée ? Troisièmement, un constructeur de maisons peut-il donner des incitations financières à un acheteur pour qu’il conclue la transaction avec une société de titres particulière ? La RESPA permet au prêteur d’exiger la clôture auprès d’une société de titres particulière. La raison en est que le prêteur a un intérêt direct à s’assurer que la clôture est effectuée selon ses normes et ses instructions. Il est donc permis à un prêteur de cultiver une relation avec une société de titres particulière et d’exiger la clôture avec cette société.

Cependant, les prêteurs, du moins dans notre localité, utilisent rarement ce droit. Puisque beaucoup, sinon la plupart, des courtiers et agents immobiliers ont une forte préférence pour le lieu de clôture d’une transaction, et puisque ces mêmes courtiers et agents réfèrent souvent des affaires hypothécaires aux prêteurs, les prêteurs ne veulent habituellement pas se mettre à dos une ou plusieurs des parties en exigeant l’utilisation d’une compagnie de titres particulière.

Le vendeur peut-il diriger le lieu de clôture de la transaction ? La réponse à cette question est moins claire. La pratique acceptée est que l’acheteur soumettant une offre d’achat, ou, plus probablement, l’agent travaillant avec l’acheteur, sélectionne une compagnie de titres et inclut la sélection dans l’offre d’achat. Si le vendeur, ou l’agent représentant le vendeur, a une forte opinion sur le lieu de clôture de la transaction, le vendeur contrera l’offre et changera la compagnie de titres proposée.

La sagesse conventionnelle est que parce que le vendeur paie la police de titres du propriétaire (comme c’est généralement le cas), le vendeur devrait avoir le droit de choisir la compagnie de titres. Après tout, la section 9 de la RESPA, qui régit cette question, exige seulement que l’acheteur ne soit pas obligé d’acheter une assurance titre auprès d’une compagnie particulière. Si le vendeur paie ou achète la police, on peut dire qu’il n’y a pas de violation. Cependant, la réponse n’est pas aussi claire qu’il y paraît.

Dans certains États, les coûts de l’assurance titre sont négociés pour chaque transaction. Au Texas, les taux sont fixés par le State Board of insurance. L’article 9 visait principalement à empêcher les grands constructeurs de maisons, dans les États qui autorisent les taux négociés, de négocier une prime de titre réduite pour les prêts de construction et de développement (que le constructeur paie généralement) en échange de la direction de toutes les affaires de titre pour les ventes de maisons achevées à la société de titre. La société de titres pourrait alors récupérer ses frais réduits sur la transaction de prêt de construction ou de développement en facturant une prime plus élevée lorsque la maison est vendue à un consommateur.

Puisque le Texas fixe les taux et qu’aucune négociation n’est autorisée, il y a peu de raisons d’appliquer la section 9 du RESPA aux transactions texanes. Cependant, le HUD n’a pas voulu déclarer sans équivoque que la section 9 ne s’applique pas aux États où la prime de titre est réglementée, comme le Texas.

Le fait que le vendeur paie habituellement la prime de titre du propriétaire ne règle pas complètement le problème. L’acheteur est normalement tenu d’acheter une police de titre du créancier hypothécaire et peut également être tenu d’acheter des avenants de titre exigés par un prêteur. Si la couverture du créancier hypothécaire est fournie par la compagnie qui émet la police de titre du propriétaire, le coût n’est que de 100 $. Si l’acheteur achète une police de titre du créancier hypothécaire auprès d’une compagnie autre que celle qui émet la police de titre du propriétaire, il doit payer la totalité de la prime qui sera de plusieurs centaines à plusieurs milliers de dollars selon le prix de la propriété. L’acheteur est-il alors effectivement « obligé » par nécessité économique d’utiliser la compagnie de titres choisie par le vendeur ?

Il y a aussi le problème découlant du fait que dans une clôture typique, la seule partie qui fait un chèque est l’acheteur. L’acheteur peut-il faire valoir que, même si le vendeur paie l’assurance titre, le coût a été pris en compte dans le prix de vente, ce qui signifie que l’acheteur paie en fait la prime de la police titre du propriétaire ? Si le vendeur n’avait pas eu à payer la prime de l’assurance titre du propriétaire, aurait-il été disposé à déduire ce coût du prix de vente de la propriété ? Nous n’avons pas de réponses définitives à ces questions.

La position conservatrice, surtout lorsque vous avez un acheteur qui est inflexible sur le choix de la compagnie de titres qui sera utilisée, est de permettre à l’acheteur de choisir la compagnie de titres. Si le vendeur insiste pour diriger la transaction vers une compagnie de titres particulière, il serait prudent d’accepter de payer les primes pour les polices de titres du propriétaire et du créancier hypothécaire.

Un constructeur de maisons peut-il donner des incitations financières à un acheteur pour que celui-ci conclue la transaction auprès d’une compagnie de titres particulière ? Les grands constructeurs de maisons qui possèdent une participation dans une société de titres offrent couramment des incitations financières aux acheteurs pour qu’ils utilisent la société de titres qu’ils choisissent.

Les règles récentes promulguées par le HUD auraient empêché cette pratique. Cependant, les commentaires du public sur les règles proposées ont amené le HUD à reconsidérer la question. Ces changements de règles ont été retirés et il reste permis aux constructeurs de maisons d’inciter un acheteur à choisir une compagnie de titres en lui accordant des incitations financières. Cependant, cette question n’est pas complètement réglée et le HUD continue à examiner si cette pratique sera autorisée à l’avenir.