Une réponse fréquente que j’obtiens est quand les gens disent, « mais Jake, New York est super dense et il y a encore de l’immobilier cher ! Il n’y a aucun moyen de construire pour sortir de la pénurie de logements ! ».

Eh bien, non, ce n’est pas vrai. Laissez-moi vous raconter une histoire à ce sujet.
Mais avant de commencer à parler des origines de notre pénurie actuelle de logements, je vais énoncer quelques principes de base du développement urbain.
Premièrement : les promoteurs immobiliers sont des entreprises. Ils construiront autant d’unités sur une propriété que le marché le supportera et que la loi le permettra. Ainsi, personne ne construira jamais un autre Chrysler Building au milieu d’un champ dans la banlieue du comté de Rockland. De même, personne ne construira jamais une maison unifamiliale en face de Grand Central Terminal, à moins que la loi ne limite ce terrain aux maisons unifamiliales.
Deuxièmement : en l’absence de lois de zonage restrictives comme celles que nous avons actuellement, la quantité construite correspond généralement à la valeur du terrain sous-jacent. Vous pouvez voir comment cela a joué au début du 20e siècle si vous prenez le train A sortant à travers Brooklyn. À High Street, juste après avoir quitté Manhattan, on trouve des gratte-ciel mélangés à des immeubles d’habitation de six étages et à quelques maisons de ville. Deux miles plus loin, à Nostrand Avenue, les tours ont disparu, laissant place à des immeubles d’habitation de six étages et à davantage de maisons en rangée. Continuez vers l’extérieur jusqu’à Euclid Avenue, à la frontière entre Brooklyn et Queens, et ce ne sont que de petites maisons de ville ; prenez le train jusqu’au bout de la ligne, à Lefferts Boulevard, et ce ne sont presque que des maisons individuelles avec des allées et des cours.
Ce schéma organique de croissance était autrefois normal à New York. Au fur et à mesure que la ville s’étendait et que sa population augmentait, les maisons de ville et les maisons unifamiliales plus anciennes étaient démolies et remplacées par des appartements.
Puis une chose amusante s’est produite dans les années 1960, au moment où la déségrégation devenait une réalité pratique. Sous la pression de busybodies locales comme Jane Jacobs, et avec la fuite des blancs de la ville en plein essor, le Conseil municipal a décidé de réduire drastiquement la quantité de développement immobilier autorisé dans les quartiers riches, blancs et blancs riches. Puis le Conseil a étendu ces règles aux quartiers de la classe moyenne. Au début des années 2000, les seuls endroits où il restait possible de construire beaucoup de nouveaux logements étaient des terrains industriels abandonnés et des quartiers remplis de pauvres et de minorités. Aujourd’hui, les nouvelles constructions sont si fortement restreintes que la plupart des nouveaux bâtiments du début du 21e siècle sont plus courts et plus petits que leurs homologues du début du 20e siècle.
Laissez-moi illustrer ce à quoi cela ressemble en pratique. Je vais me rendre sur Mercer Street et Houston à SoHo. Pour ceux d’entre vous qui ne sont pas trop familiers avec NYC, SoHo était un désordre post-industriel transformé en colonie d’artistes dans les années 1970, et maintenant il abrite des millionnaires, des milliardaires et des personnes qui ont eu de la chance avec leurs achats immobiliers il y a 50 ans. À gauche, l’Ayer Building, construit en 1916, compte 12 étages. À droite, le SoHo25, construit selon les règles modernes, avec, hum, 9 étages. Et c’est la norme à New York aujourd’hui. Le NYT a fait quelques recherches à ce sujet il y a quelques années, et il s’avère que 40 % des bâtiments de Manhattan seraient illégaux à construire aujourd’hui parce qu’ils sont trop grands, trop hauts ou trop denses. Mais interdire les nouveaux développements ne sert pas à grand-chose. (Je devrais le savoir – je suis de San Francisco.) Parce que New York est une ville globale avec beaucoup d’emplois bien rémunérés. Et si une famille tire un quart de million de dollars par an, et veut acheter un appartement, elle en achètera un. La seule question est où.
Jouons à ça. Nous supposerons que notre famille aisée veut acheter un appartement de trois chambres à coucher – le genre de chose que la plupart des familles de la classe supérieure peuvent facilement se permettre à Houston ou à Chicago. La vieille règle veut qu’une famille ne consacre pas plus de 30 % de son revenu brut au logement. Ainsi, avec un salaire de 250 000 dollars par an, nos hypothétiques gentrifieurs disposent d’un budget de 1,25 million de dollars, soit environ 5 800 dollars par mois. Si vous allez sur Zillow, il n’y a que dalle dans votre gamme de prix dans les endroits évidents pour les riches citadins, comme Greenwich Village ou Soho.
Alors, que fait notre famille ? Je pense que nous savons tous quelles sont leurs options. Ils pourraient « découvrir » un quartier traditionnellement noir comme Bed-Stuy et devenir des gentrifieurs. Ils pourraient s’entasser dans un appartement trop petit dans un quartier à la mode de Manhattan. Ils pourraient partir pour la fadeur et la médiocrité de la banlieue. Ou, ils pourraient quitter New York entièrement – et New York perd les liens, les talents et les recettes fiscales de la famille.
Toutes ces options craignent.
Mais ça n’a pas toujours été le cas.
Si vous voulez bien monter dans la DeLorean avec moi, je vous montrerai à quoi ressemblait le marché immobilier lorsque NYC construisait réellement assez de nouveaux logements pour tout le monde. Nous allons parcourir les petites annonces du Brooklyn Daily Eagle du 4 janvier 1963. (Tous les chiffres sont ajustés en fonction de l’inflation.) Disons que vous gagnez 3 300 dollars par mois – le salaire moyen d’une personne à l’époque – et que vous souhaitez louer un appartement de luxe à Bay Ridge. J’ai choisi Bay Ridge parce que le quartier était, et est toujours, stable, blanc et de classe moyenne, ni démodé ni à la mode, et qu’il constitue donc un groupe de contrôle utile. À la page 17 de l’Eagle, vous verrez une publicité pour le tout nouveau Leonardo Plaza, au nom prétentieux, situé à l’angle de Marine Ave et de la 96e, à deux pâtés de maisons de la station 95th St du R train. Le prix ? 829 dollars par mois pour une chambre à coucher. Maintenant, avance rapide jusqu’en 2020. Aujourd’hui, le New-Yorkais moyen gagne 4 250 dollars par mois, mais si vous voulez un luxueux studio à l’angle de Marine Ave et de la 96e, il vous en coûtera 2 250 dollars.
Les New-Yorkais sont étrangement fiers du fait que tout le monde a un vieil appartement délabré et hors de prix conçu par une créature de l’espace qui ne fait pas de géométrie euclidienne. Parce que tout le monde sait qu’à New York, c’est un luxe insensé de vouloir un lave-linge-sèche-linge, une chambre d’amis ou un lave-vaisselle.
Mais ça n’a pas à être comme ça.
New York a déjà connu des pénuries de logements, et celle-ci peut être réparée également.
Mais pour ce faire, quelques vaches sacrées devront être tuées. Si les New-Yorkais ne veulent pas que la crise actuelle du logement continue, nous devrons accepter que les nouveaux logements sont une bonne chose, et que les promoteurs immobiliers gagneront de l’argent en les construisant. Cela signifie qu’il faut s’attaquer à la claque de vingt trous du cul bruyants qui ont gelé Greenwich Village en place il y a 60 ans. Et cela signifie avoir un groupe de New-Yorkais à l’esprit civique qui place le bien de tous en premier, plutôt que nos propres intérêts de clocher à garder les quartiers inchangés pour toujours.