C’est une question qui doit contrarier même le plus modeste des acheteurs de supercars : si vous gardez votre Ferrari ou McLaren précieuse garée sous clé, comment peut-on s’attendre à ce que quelqu’un sache que vous la possédez ?

L’acheteur de Beaumont House, une luxueuse maison de 8,95 millions de livres fraîchement construite dans l’enclave cossue de St George’s Hill à Weybridge, dans le Surrey, n’a pas à faire face à de tels dilemmes. Entrez dans le garage de cette maison de six chambres – qui dispose également d’une cave à vin, d’une annexe pour le personnel, d’une salle de cinéma et d’une salle de sport – et l’ascenseur vous déposera dans une « salle d’exposition » vitrée au sous-sol. Ce dernier est commodément situé juste à côté de la vaste « salle de fête » de la propriété, offrant une vue qu’il sera pratiquement impossible pour vos invités d’ignorer.

St George’s Hill, comme Mayfair ou Monaco, est l’un de ces endroits où les poches profondes et les hauts revenus sont la norme. Ses allées bordées d’arbres, surveillées 24 heures sur 24 par des agents de sécurité et à portée de main du West End, sont aussi attrayantes pour le ploutocrate russe que pour le gestionnaire de fonds spéculatifs londonien.

Le principe qu’il illustre est que les riches ont tendance à se regrouper dans des zones particulières et sont prêts à payer pour ce privilège, poussant la demande et les prix des maisons à la hausse. Pourtant, ce n’est pas seulement un phénomène de super-riches – il se reproduit dans les marchés régionaux bien nantis à travers le Royaume-Uni.

Utilisant les données d’Experian et de l’Office for National Statistics, l’agent immobilier Savills a cartographié la concentration des hauts revenus à travers le pays, mesurée par les ménages ayant un revenu annuel de 100 000 £ ou plus.

Comme on peut s’y attendre, ce sont aussi des zones où les prix des maisons sont élevés. Ceux qui ont le plus grand pouvoir de gain auront généralement de plus grandes réserves de richesse à jeter dans le logement et sont plus susceptibles de passer les tests d’accessibilité basés sur le revenu fixés par les prêteurs hypothécaires, qui ont été considérablement renforcés depuis la crise financière.

Les primo-accédants ou les secundo-accédants peuvent en ressentir les effets en chaîne (voir encadré). Pour les propriétaires de logements en location-vente, ces zones de revenus élevés sont à double tranchant. D’une part, une population aisée rend les loyers qu’elle demande plus viables, mais l’achat d’une propriété dans les zones à hauts revenus oblige les propriétaires à entrer en concurrence avec des propriétaires occupants aux poches bien garnies. La rentabilité d’un investissement locatif financé par une hypothèque peut donc être beaucoup plus limitée que dans des zones moins chères. Lorsque les prix ont atteint les limites de l’abordabilité, il peut également y avoir peu à espérer en matière d’appréciation du capital.

Mais pour ceux qui peuvent se permettre d’acheter et d’y vivre, les points chauds à haut revenu peuvent apporter un avantage surdimensionné dans la croissance de l’équité du logement dans un climat de hausse des prix de l’immobilier. Lucian Cook, directeur de la recherche résidentielle chez Savills, déclare : « L’attraction constante des hauts revenus vers certains endroits a entraîné des concentrations importantes de capitaux immobiliers sur les marchés de premier ordre établis. Au fur et à mesure qu’ils ont gravi l’échelle des carrières, leur pouvoir d’achat a augmenté, ce qui a alimenté des taux de croissance des prix de l’immobilier plus élevés à long terme qu’ailleurs dans le pays. »

Où vivent les personnes qui gagnent le plus ?

Savills a examiné la localisation des 1,45 million de ménages britanniques dont le revenu est supérieur à 100 000 £, soit 5,7 % du total. La « fracture nord-sud » de longue date est la caractéristique la plus marquante de toute analyse de ce type – en 2018, 60 % de ces ménages étaient situés à Londres et dans le Sud-Est, la plaque tournante de l’industrie des services financiers du pays ainsi que d’une pléthore d’autres secteurs à hauts revenus. Plus d’un demi-million de ménages à hauts revenus sont situés dans la capitale.

En classant chaque région et nation décentralisée en fonction du nombre de ménages à hauts revenus, l’Est de l’Angleterre arrive en troisième position après Londres et le Sud-Est, suivi de l’Écosse, avec 86 000 ménages à hauts revenus, soit 6 % du total – un résultat qui s’explique en partie par la concentration des industries de services financiers et professionnels à Édimbourg, sans oublier la richesse pétrolière à Aberdeen. Viennent ensuite le Sud-Ouest, le Nord-Ouest et les Midlands de l’Ouest et de l’Est, le Pays de Galles et l’Irlande du Nord se situant en bas du tableau.

Dit autrement, un ménage londonien sur six gagne plus de 100 000 £, contre un sur 32 dans le Sud-Ouest ou seulement un sur 87 en Irlande du Nord.

La décomposition des chiffres au niveau des collectivités locales fait ressortir d’autres comparaisons notables. Le pouvoir de gain concentré dans les arrondissements du centre de Londres de Westminster ou de Kensington &Chelsea est bien connu. Mais il y a plus du double de ménages de plus de 100 000 £ dans le borough londonien de Wandsworth, par exemple, que dans l’ensemble du Pays de Galles (44 400 contre 19 900).

Lorsqu’il s’agit des liens entre le marché du logement et la répartition des revenus, il existe une large corrélation régionale entre les prix élevés des logements et les niveaux de revenus élevés ; pourtant, il existe là aussi des disparités frappantes.

Alors que les autorités locales de Camden et de Chiltern, dans le Buckinghamshire, comptent toutes deux 30 % de ménages gagnant plus de 100 000 £, le pourcentage de ventes de logements de plus de 1 million de £ à Camden pointe à 35 % contre 11 % à Chiltern, ce qui illustre l’effet de la croissance à long terme des prix des logements à Londres par rapport à d’autres régions.

Londres n’est pas seule parmi les villes, bien sûr, à être un point focal de la forte demande. Henry Pryor, un agent d’achat, dit que le marché du logement dans les économies urbaines florissantes telles que Cambridge et Oxford sont « totalement déphasés » par rapport à ce qui se passe à cinq ou dix miles de là. « Le marché de la ville de Cambridge fonctionne d’une manière complètement différente de celui de la campagne qui l’entoure », dit-il.

Retournement de fortune

Pour autant, la relation entre les zones à hauts revenus et les prix des maisons n’est pas restée inchangée au cours de la dernière décennie. L’histoire des années qui ont suivi le resserrement du crédit et la crise financière a été celle d’une croissance précipitée des prix des maisons pour les points chauds comme Londres et le Sud-Est, y compris la croissance rapide des prix dans des zones autrefois délabrées comme Hackney.

En effet, dans les collectivités locales où plus d’un ménage sur cinq a un revenu supérieur à 100 000 £, les prix sont en moyenne 45 % supérieurs à leur pic d’avant 2008. Dans les districts où moins d’un ménage sur 100 gagne 100 000 £ ou plus, les prix ne sont que de 5 % supérieurs à cette valeur. Le message est le suivant : la croissance effrénée du marché londonien, qui a entraîné une hausse des prix dans les districts environnants, ne s’est pas propagée aux régions et aux nations dans les années qui ont suivi la crise. Au contraire, l’écart entre ces zones s’est creusé.

Ces schémas sont toutefois tout sauf figés dans un marché historiquement cyclique – et l’étude de Savills montre qu’au cours des trois dernières années, le balancier a déjà commencé à s’inverser. Dans les zones aux revenus les plus élevés, les prix moyens sont en baisse de 0,9 % par rapport aux niveaux d’avant le référendum et de 2,1 % par rapport à l’année dernière. Dans les zones moins riches en revenus, ils ont augmenté de 10,9 pour cent depuis le vote du Brexit, et de 4 pour cent au cours de l’année écoulée.

À Wandsworth, par exemple, les prix moyens de l’immobilier ont connu une hausse vertigineuse de 56 % après la crise du crédit, mais ont chuté de 5,3 % depuis 2016. À Kensington & Chelsea, les prix ont augmenté de 43 % pendant les bonnes années, mais ont chuté de 11 % depuis 2016.

Mr Cook dit : « Les deux points clés ont été les changements de la taxe sur le droit de timbre que George Osborne a introduits dans le budget 2014 et la décision de quitter l’UE. C’est la combinaison de ces facteurs qui a marqué le changement dans la distribution de la croissance des prix, y compris qui en a bénéficié – et qui a été à l’extrémité d’un ralentissement du marché immobilier. »

Le marché du logement haut de gamme de Londres a supporté l’essentiel de cet ajustement au cours de la période récente, tandis qu’une tendance plus positive s’est installée dans d’autres parties du pays. M. Pryor se souvient que la semaine dernière, il a rencontré une ambiance de profond découragement parmi les agents à Putney, au sud de Londres. « Si vous voulez acheter une maison à 1 million de livres sterling dans le sud de Londres, en général, l’agent immobilier enverra une limousine vous chercher. C’est totalement différent du marché de Manchester et de Leeds, où la fête bat son plein. »

Une conséquence de la longue période de forte croissance des prix dans la capitale qui a suivi la crise financière a été que de nombreux Londoniens, peu désireux de ne pas profiter de la hausse, ont rejeté ou retardé le déménagement conventionnel vers une maison plus grande dans les comtés de banlieue ou plus loin. Selon M. Cook, les données suggèrent que cela a changé. « La richesse de ce groupe commence à être répartie un peu plus largement », dit-il, même si elle reste dans les marchés de premier ordre du Surrey, des Cotswolds ou de Bath.

À St George’s Hill, Simon Ashwell, responsable du bureau de Savills à Weybridge, est persuadé que la baisse des prix post-référendum a été suffisamment forte pour stimuler une vague de demande parmi un nouveau groupe d’acheteurs. Après une année 2018 qu’il décrit comme la pire jamais enregistrée pour l’enclave en termes de nombre de transactions, les affaires ont repris et les chiffres des six premiers mois de 2019 devraient dépasser le total de l’année dernière.

Au lieu d’acheteurs expatriés russes ou chinois, cependant, 100 % des appelants à son bureau sont britanniques. « Les prix ont baissé pour répondre à un budget britannique », dit-il. « Les maisons qui allaient être lancées à 15 ou 16 millions de livres peuvent maintenant être achetées pour 8 ou 9 millions de livres. Votre acheteur fortuné dit : ‘Nous pouvons acheter à moitié prix’. »

À l’extrémité inférieure du marché prime londonien, M. Pryor s’inquiète de la viabilité future des prix. Il décrit « route après route » de maisons similaires de cinq chambres à coucher coûtant 2 à 3 millions de livres sterling, courant sur plusieurs kilomètres le long d’un couloir de richesse à travers Fulham, Wandsworth, Richmond et au-delà, chacune avec son modeste jardin et son extension identique à l’arrière.

« Ma préoccupation est qu’il y a très peu de choses pour les différencier. Qui va les acheter dans cinq ans ? Les gens vont-ils pouvoir se permettre d’acheter là ? Il se peut qu’il y ait plus de douleur à venir avant que cela ne s’améliore. »

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