Les cuisines bien équipées dans les nouveaux appartements « de luxe » ne sont pas la cause des coûts de logement dans la région de Washington. Voici ce qui l’est. John Hickey-Fry/Flickr cacher la légende

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John Hickey-Fry/Flickr

Il y a certainement beaucoup de maisons « de luxe » dans la région de Washington ces jours-ci.

Des équipements « premium ». Finitions « élégantes ». Du marbre et de l’acier inoxydable partout. Ce sont là quelques-unes des nombreuses caractéristiques haut de gamme que l’on trouve dans les appartements nouvellement construits dans des quartiers chauds comme The Wharf et Navy Yard. Et il est facile de penser que ces extras de fantaisie sont la raison pour laquelle les loyers sont devenus si élevés.

Mais ce n’est pas tout à fait exact. Les coûts élevés du logement ont étonnamment peu à voir avec les comptoirs en marbre et les choses qui vont à l’intérieur des bâtiments. Ils ont beaucoup plus à voir avec ce qui se trouve à l’extérieur du bâtiment : le terrain.

Voici pourquoi.

Le terrain est follement cher ici

La valeur élevée des terrains est à l’origine des prix stupéfiants des maisons dans la région de Washington. Les terrains de la région de Washington se classent parmi les plus précieux du pays, valant en moyenne 1,2 million de dollars par acre. C’est deux fois plus que Boston et presque huit fois plus que Pittsburgh.

« Les terrains sont chers là où les gens veulent vivre », déclare Jenny Schuetz de la Brookings Institution. « Tout ce qui rend un endroit désirable pour les gens qui veulent y vivre, cela va faire monter le prix du terrain. »

À Washington, les emplois et le développement économique ont attiré de nouveaux résidents dans la ville après des décennies de perte de population, faisant monter la valeur des terrains. Le coût des maisons neuves et existantes a augmenté en conséquence.

Les caractéristiques « de luxe » qui entrent dans un nouveau bâtiment – appareils électroménagers de luxe, parquet en bois – ne représentent qu’une petite partie des coûts des promoteurs dans les nouvelles constructions.

« La marge sur 100 réfrigérateurs – blanc contre inoxydable – est si petite par rapport à tout le reste », dit Ramon Jacobson, directeur exécutif du prêteur de logement à but non lucratif LISC DC. Les coûts du terrain et du développement sont beaucoup plus importants.

Mais le terrain devient encore plus précieux lorsque la demande de nouveaux logements n’est pas satisfaite. Washington est au milieu d’une pénurie de logements qui a commencé avec la crise financière et s’est aggravée car la construction de nouveaux logements n’a pas réussi à répondre à la demande. Une grande partie de cet échec peut être attribuée aux règles de zonage.

Le zonage – qui détermine où les nouveaux logements peuvent aller et quelle densité ils peuvent avoir – peut freiner la capacité des juridictions à répondre rapidement et adéquatement à la demande de nouveaux logements. Des recherches approfondies ont montré que lorsque les réglementations foncières suppriment l’offre, elles influencent directement les prix. Les logements dans le nord-est très réglementé, par exemple, ont tendance à coûter plus cher que les logements dans les villes du sud moins réglementées.

Dans la région de D.C., de vastes étendues de zones résidentielles sont zonées exclusivement pour les maisons individuelles, la forme de logement la plus gourmande en espace et la plus coûteuse. Par exemple, près de 90 % des terrains résidentiels du comté d’Arlington sont réservés aux maisons individuelles détachées. À D.C., ce pourcentage est de 36 %. (Le pourcentage est beaucoup plus élevé si vous incluez les nombreux quartiers de maisons en rangée de D.C.)

La construction de maisons unifamiliales avait du sens lorsque les terrains étaient bon marché dans la région de D.C.. Aujourd’hui, ce n’est plus le cas. De nombreuses maisons se trouvent maintenant sur des terrains qui valent plusieurs fois leur valeur initiale. Mais lorsque ces maisons sont démolies, les règles de zonage empêchent généralement de les remplacer par autre chose qu’une autre maison unifamiliale. (Cela explique la prolifération des démolitions de plusieurs millions de dollars dans des zones riches comme Bethesda et Vienne.)

Le coût des maisons pourrait être réduit si des logements plus denses étaient construits sur les terrains les plus chers de la région. Mais les règles de zonage interfèrent avec cela. Les quartiers coûteux de D.C. dont le zonage est plus restrictif n’ont tout simplement pas ajouté de nouvelles maisons, selon Jenny Schuetz.

« Si vous deviez vous détendre et permettre la construction de plus de maisons, le terrain aurait toujours de la valeur, mais vous pourriez répartir la valeur du terrain sur plus de maisons », dit l’économiste. « La valeur du terrain sous la maison peut rester la même. Mais au lieu d’être supportée par une personne qui possède l’ensemble du terrain, elle est répartie entre trois ou quatre personnes qui le partagent. »

Les économistes du logement s’accordent généralement à dire qu’autoriser plus de densité ferait baisser les prix des logements sur le long terme. Mais le changement ne se produirait pas tout de suite, et ce qu’on appelle le « upzoning » n’est pas la seule solution aux coûts élevés.

It’s Pricier To Build Housing Now

Sure, land is expensive, says Aakash Thakkar with development company EYA. Mais la construction de logements est devenue plus chère aussi.

« Les coûts sont probablement 20 à 30% plus élevés qu’il y a 10 ans », dit Thakkar.

Les coûts des matériaux ont augmenté. La main-d’œuvre se fait rare. Les gouvernements ont superposé des réglementations louables mais coûteuses, comme les normes de construction écologique. Les municipalités facturent des frais élevés sur les nouvelles constructions, jusqu’à 50 000 dollars par unité dans le comté de Montgomery. Les propriétaires et les militants bloquent régulièrement les nouvelles constructions devant les tribunaux. Le processus d’autorisation – par lequel les promoteurs acquièrent des terrains et les droits de construire sur ceux-ci – peut être lent et coûteux, en particulier à D.C.

« Le bureau du maire veut encourager une plus grande densité, mais le ministère de la Consommation et des Affaires réglementaires est réputé pour sa lenteur à délivrer des permis et à effectuer des inspections », déclare Ken Simonson, économiste en chef de l’Associated General Contractors of America.

Tous ces facteurs font augmenter le coût du développement. « Le coût de construction d’une nouvelle petite maison en rangée, par exemple, peut atteindre 500 000 à 600 000 dollars, sans compter le terrain ni les bénéfices », explique M. Thakkar. Ces coûts sont ensuite répercutés sur les locataires et les acheteurs de maisons.

Pas étonnant qu’il soit si difficile de construire des logements abordables dans la région de D.C.

Mais même la refonte des réglementations ne ferait pas une énorme bouchée des prix des logements, tant que les gens sont prêts à payer le prix fort pour vivre à Washington.

Les gens aisés veulent vivre ici

Les logements ne valent que ce que les gens sont prêts à payer.

Les célibataires et les couples aisés alimentent une grande partie de la demande de logements dans la région, surtout à D.C., Parce que nous avons cette tendance démographique avec l’économie basée sur le savoir et beaucoup de gens au dessus de 150 000 $, il y a tout simplement beaucoup de demande de logement dans cette gamme », dit Ramon Jacobson.

Après des années de construction de luxe en plein essor, cependant, le marché haut de gamme a commencé à se refroidir. Les promoteurs en construisent moins maintenant que l’offre a largement répondu à la demande et que les loyers se sont stabilisés. Mais les défis à relever pour construire des logements à moindre coût demeurent, même si la demande pour ces logements a explosé. (Voir l’histoire de 2018 de WAMU « Pourquoi il n’y a pas plus de logements abordables dans la région de D.C. »)

C’est pourquoi les gouvernements locaux doivent investir davantage dans des logements abordables dédiés, dit Jacobson. D.C. mène la charge en allouant plus de fonds au logement que toute autre juridiction locale. D’autres collectivités rattrapent lentement leur retard. Les dirigeants comprennent de plus en plus que le coût élevé des logements encourage l’étalement urbain, déplace la main-d’œuvre, réduit les dépenses de consommation et favorise la ségrégation raciale et économique.

Mais l’ajout de tout nouveau logement sera difficile dans les années à venir, dit Jacobson – et pas seulement pour des raisons économiques.

Aujourd’hui, de plus en plus d’Américains choisissent de vivre dans les villes. La pression est de plus en plus forte pour construire de nouveaux logements dans des endroits déjà construits, comme le District. Cela conduira inévitablement à des luttes entre les propriétaires, les nouveaux résidents et les constructeurs de maisons.

« Nous allons toujours être mis au défi à ce stade », dit Jacobson. « Nous devons remodeler notre ville pendant que les gens y vivent. Cela va conduire à beaucoup de statique. »