L’achat d’un duplex, d’un triplex ou d’un fourplex peut être un bon investissement pour les investisseurs et les acheteurs de maisons résidentielles. L’achat de petites propriétés à logements multiples exige une certaine compréhension de base de la façon de localiser, de financer et de gérer des logements multiples. Ces activités ne sont que légèrement plus impliquées que pour l’achat de propriétés unifamiliales, mais peuvent conduire à un investissement rentable dans les multi-unités.

Un financement approprié est l’un des facteurs les plus importants lors de l’achat d’un duplex, d’un triplex ou d’un fourplex. Le Collective Lending Group est un prêteur national qui propose des prêts locatifs sur 30 ans et des prêts hard money pour les immeubles à plusieurs logements avec des taux intéressants pour les investisseurs immobiliers. Vous pouvez emprunter jusqu’à 80% LTV et vous vous préqualifiez en quelques minutes.

L’achat d’un duplex, d’un triplex ou d’un quadruplex peut être décomposé en 7 étapes :

Déterminer si l’achat d’un duplex, d’un triplex ou d’un quadruplex vous convient

Que vous appreniez à acheter un duplex, un triplex ou un quadruplex en tant qu’investisseur, ou en tant qu’acheteur de maison tentant d’obtenir un certain revenu locatif de votre propriété, l’achat d’un petit investissement multifamilial est un peu différent de celui d’une propriété unifamiliale. Évaluer les avantages et les inconvénients dès le départ est une bonne idée.

Avantages de l’achat d’un duplex ou d’un petit immeuble multifamilial

Il y a plusieurs raisons pour lesquelles les duplex, les triplex et les quadruplex sont des achats judicieux. Les acheteurs de maison peuvent vivre dans une unité et générer un revenu locatif avec les autres ; ils constituent un bon moyen de commencer à investir dans des propriétés à logements multiples ; et, pour les investisseurs, ils permettent de diversifier les loyers et de consolider les dépenses entre plusieurs unités.

Vous pouvez vivre dans une unité d’un immeuble multifamilial et générer un revenu locatif

Si vous achetez une résidence personnelle, un duplex ou un autre petit immeuble multifamilial vous fournira un endroit où vivre en même temps qu’un revenu locatif. Vous pouvez vivre dans une unité tout en louant les autres pour générer un revenu.

Il est tout à fait possible, particulièrement avec les triplex et les quadruplex que vos revenus de location puissent payer la totalité de votre hypothèque et peut-être même un peu plus. En effet, vous pouvez acheter un lieu de vie, mais faire payer vos locataires.

David Reiss, professeur de droit et directeur, CUBE, The Center for Urban Business Entrepreneurship, Brooklyn Law School nous dit :

« Il y a des avantages importants que vous pouvez obtenir en achetant et en vivant dans un duplex, un triplex ou un quadruplex au lieu d’une maison individuelle. Par exemple, vous pouvez utiliser le revenu locatif des logements supplémentaires pour augmenter le montant que vous pouvez emprunter et ce revenu locatif peut compenser une grande partie de votre paiement hypothécaire mensuel. Vous pouvez également déduire une plus grande partie de vos dépenses, comme une partie de votre prime d’assurance et une partie de vos factures de réparation, en tant que dépenses professionnelles. »

Les duplex, les triplex et les propriétés à quatre logements sont un bon moyen de commencer à investir dans les propriétés à logements multiples

Apprendre à acheter un duplex, un triplex ou un quadruplex constitue une bonne entrée dans les propriétés à logements multiples sans plonger plus profondément dans les immeubles d’habitation. Bien que la sélection des locataires et la gestion des locataires dans tout type d’immeuble à logements multiples soient un peu différentes de celles des propriétés unifamiliales, le saut n’est pas insurmontable. Les duplex et autres offrent une bonne transition entre la gestion de propriétés unifamiliales et la gestion d’immeubles à logements multiples sans se laisser déborder.

Les petits investissements multifamiliaux diversifient les loyers et consolident les dépenses entre plusieurs unités par rapport aux investissements unifamiliaux

Les investisseurs s’intéressent également à la façon dont un immeuble à logements multiples – même petit – diversifie vos revenus et consolide les coûts d’entretien entre les unités. Les investisseurs qui possèdent des propriétés unifamiliales savent bien que si leur propriété devient vacante, ils perdent 100 % du loyer. Cela signifie un revenu nul pour compenser l’hypothèque et les autres coûts ! Les propriétés multifamiliales permettent d’atténuer ce problème. Si une unité est vacante, il y en a d’autres potentiellement encore louées, donc vous avez un certain revenu pour couvrir les dépenses et peut-être même générer un petit flux de trésorerie positif.

Il y a aussi l’avantage des coûts d’entretien qui sont consolidés dans un seul bâtiment au lieu d’être répartis entre plusieurs. Par exemple, si vous possédez 4 maisons unifamiliales, c’est potentiellement 4 toits à entretenir. Si vous êtes propriétaire d’un quadruplex, vous n’êtes concerné que par un seul.

Inconvénients de l’achat d’un duplex ou d’un petit immeuble à logements multiples

Bien qu’il y ait des avantages à apprendre comment acheter un duplex, un triplex ou un quadruplex, il y a des inconvénients auxquels vous devez être préparé. Même si la propriété est votre résidence, vous êtes toujours un propriétaire. Pour les investisseurs, la rotation des locataires est plus élevée et leur prise en charge plus faible dans les immeubles à logements multiples que dans les propriétés unifamiliales.

Même si la propriété est votre résidence, vous êtes toujours un propriétaire

Cet avantage stellaire en tant qu’acheteur de maison – de vivre dans une unité et de générer des loyers des autres – a un revers de la médaille. C’est-à-dire que vous deviendrez un propriétaire responsable des locataires et de la gestion de la propriété. Cela signifie que vous, le propriétaire, devez être prêt à faire de la publicité pour le logement, à sélectionner les candidats, à percevoir les loyers, à vous occuper des réparations et, malheureusement, à expulser les locataires. Même vivre à côté de vos locataires peut poser des défis.

Si vous êtes clair sur la situation en partant, vous pouvez réussir. D’autre part, si votre vision est brouillée en ne voyant que le revenu locatif, sans saisir également le côté gestionnaire, cela pourrait finir par être une situation très stressante.

Le roulement des locataires est plus élevé et le soin des locataires est plus faible avec les duplex et les petites locations multifamiliales que la location de maisons unifamiliales

Les locataires de maisons unifamiliales ont tendance à traiter la propriété comme si c’était leur propre maison. Ils sont investis dans leur quartier, peuvent être actifs dans les écoles locales, participer aux affaires communautaires, etc. Par conséquent, il n’est pas rare de voir les locataires de logements unifamiliaux rester pendant plusieurs années.

En revanche, même avec un duplex, les locataires ont davantage une « mentalité d’appartement ». Ils sont plus transitoires, ce qui signifie une rotation des locataires plus élevée, et plus de difficultés avec les loyers impayés. Les locataires des propriétés à logements multiples n’ont pas non plus tendance à donner autant de soins à leurs lieux, alors attendez-vous à plus d’entretien et de réparations qu’avec une location unifamiliale.

Décidez si c’est un duplex, un triplex ou un quadruplex que vous voulez acheter

Aussi simple que cela puisse paraître, décider d’acheter un duplex par rapport à un triplex ou un quadruplex demande une certaine réflexion. C’est une fonction de deux choses : le montant du loyer et la responsabilité de la gestion. Plus vous avez d’unités, plus le revenu est important, mais plus il sera intensif de garder l’immeuble plein et de gérer les problèmes des locataires.

Comment décider entre l’achat d’un duplex, d’un immeuble de 3 ou 4 unités

Ils existent dans une variété de formats et de noms : doubles et triples, over-and-unders, quadplex et quatreplex. En fin de compte, la taille de l’immeuble que vous choisirez – qu’il s’agisse d’un immeuble à 2, 3 ou 4 logements – reposera sur la façon dont vous équilibrerez les deux facteurs que sont le revenu locatif et la responsabilité de gestion.

Ne voyez pas seulement les signes de dollars ; assurez-vous de considérer également les trois M – marketing, entretien et gestion dans l’équation.

Pourquoi quatre unités ou moins ont du sens lorsque vous décidez d’acheter un immeuble à logements multiples

Les immeubles à logements multiples peuvent évidemment être beaucoup plus grands que 2-4 unités. Cependant, lorsque vous entrez dans des bâtiments de 5 unités ou plus, une grande partie du paysage change. Le financement de l’achat de bâtiments plus grands nécessite un prêt commercial par rapport à un prêt résidentiel et la gestion d’un bâtiment plus grand dépasse généralement la voie du bricolage.

Plus de 4 unités signifie un prêt commercial par rapport à un prêt résidentiel

Les acheteurs de maisons et les investisseurs résidentiels pourront utiliser le prêt résidentiel plus familier pour les achats de duplex, triplex et quatreplex. En revanche, quelqu’un qui poursuit, par exemple, un immeuble à appartements de 12 logements devra savoir comment le financer avec un prêt commercial.

Il n’y a rien d’intrinsèquement mauvais dans le prêt commercial. C’est juste qu’un prêt commercial est un animal différent d’un prêt hypothécaire résidentiel, avec beaucoup plus d’accent sur la performance financière et le potentiel de la propriété plutôt que sur la qualification de l’acheteur.

Gestion de petits immeubles multifamiliaux par rapport à la gestion de plus grands complexes

Un acheteur de maison ou un gestionnaire bricoleur peut facilement assumer les responsabilités de gestion d’un duplex, d’un triplex ou d’un quadruplex. Dès que l’immeuble devient plus grand que 4 unités, la capacité de le gérer soi-même devient un problème. L’utilisation d’un logiciel de gestion immobilière, l’embauche d’une société de gestion immobilière ou même d’un gestionnaire sur place entrent en ligne de compte. Même les prêteurs reconnaissent cela et regarderont comment une propriété est gérée dans la demande de prêt pour un bâtiment plus grand.

L’achat d’un duplex, d’un triplex ou d’un quadplex commence par la localisation d’une propriété à acheter

La localisation d’un duplex ou d’un autre petit bâtiment multifamilial à acheter n’est pas difficile. Dans la plupart des villes, ils sont répandus. Vous pouvez chercher par vous-même, faire appel à un agent immobilier local pour vous aider ou, si vous êtes un investisseur, vous tourner vers les associations locales d’investisseurs immobiliers (REIA) pour obtenir des pistes.

Recherche d’un duplex ou d’un petit immeuble collectif par vous-même

L’une des meilleures raisons de chercher des propriétés par vous-même est que, puisque l’immeuble n’est pas traité par un agent immobilier, le vendeur ne paie pas de commission immobilière. C’est un bon point pour la négociation puisque les commissions immobilières s’élèveraient autrement à 3 % à 7 % du prix de vente – de l’argent que vous pourriez être en mesure de négocier sur le prix demandé.

Utilisez un agent immobilier local pour vous aider à acheter le duplex, le triplex ou le quadruplex

L’industrie immobilière grand public donne accès au plus grand bassin de propriétés disponibles à la vente. Et, il ne s’agit pas seulement de bâtiments unifamiliaux ; cela inclut toutes sortes de duplex, et d’autres petites unités multifamiliales également. De nombreux agents sont à l’aise avec les petits multi-unités, il suffit donc de demander au bureau quels agents s’occupent de ces types de bâtiments.

Chaque agence immobilière a accès à un ou plusieurs services d’inscription multiple (MLS) qui contiennent toutes les propriétés à vendre, à travers chaque agence qui appartient à ce service d’inscription multiple. Souvent, un MLS dans un comté ou une région sera lié à ceux à proximité, aidant à élargir votre zone de recherche.

D’un autre côté, l’utilisation d’un agent et du MLS signifie que les commissions de l’agent seront impliquées dans la vente. En tant qu’acheteur, la commission ne sort généralement pas de votre poche ; elle sort de celle du vendeur. Mais la commission sera prise en compte dans le prix de vente. De plus, les agents connaissent leur marché et savent comment déterminer la valeur des propriétés ; ainsi, les prix des propriétés listées par les agents ont tendance à être fixés à la valeur du marché.

Tournez vous vers les associations locales d’investisseurs immobiliers (REIA) pour vous aider à localiser un petit immeuble à plusieurs logements

Si vous êtes un investisseur à la recherche d’un petit immeuble à plusieurs logements, envisagez de rejoindre l’association d’investisseurs immobiliers (REIA) de votre région. Ce sont des organisations de collègues investisseurs immobiliers qui se réunissent pour apprendre, faire du réseautage et souvent partager des propriétés à vendre. Les investisseurs ont souvent des duplex, des quadruplex et d’autres immeubles multifamiliaux disponibles ou connaissent quelqu’un qui en a un.

Évaluer l’achat potentiel d’un duplex, d’un triplex ou d’un quadruplex

Une fois que vous avez trouvé un immeuble à vendre, vous devez évaluer l’achat potentiel. Une évaluation comprend l’évaluation de l’emplacement de l’immeuble, l’inspection de l’état de l’immeuble et l’évaluation des chiffres de la propriété.

Évaluer l’emplacement de l’immeuble

C’est probablement évident pour l’acheteur de maison qui envisage un endroit où vivre, mais les investisseurs devraient également prêter attention aux propriétés situées dans des quartiers solides. L’acheteur de maison et l’investisseur devraient rechercher des communautés avec de bonnes écoles, des magasins et des services – en bref, des endroits où les gens veulent vivre.

Les propriétés mieux situées fournissent une base plus solide de locataires, ce qui signifie des loyers plus élevés ainsi que des locataires qui prendront mieux soin de votre propriété. Tant le meilleur emplacement que la performance locative plus forte de ces propriétés vous donneront une plus grande chance d’appréciation de l’immeuble.

Ne vous laissez pas attirer par les propriétés à bas prix dans les mauvaises zones ; celles-ci sont rarement une bonne situation. À moins qu’il n’y ait un développement économique dans la région, les propriétés ne s’apprécieront pas, et les bâtiments achetés à bas prix ont généralement besoin d’importantes réparations initiales et continues. Les loyers n’augmenteront probablement pas, et les problèmes des locataires, comme les loyers impayés et les dégâts matériels, sont monnaie courante. Les investisseurs avertis ont une bonne règle de base : si vous ne voudriez pas qu’un membre de votre famille s’y rende après la tombée de la nuit, vous ne voulez probablement pas y acheter !

Inspecter l’état de l’immeuble

Il est certainement possible d’acheter un duplex ou un autre petit immeuble à plusieurs logements dans un état prêt à être loué. Bien sûr, ceux-ci seront probablement au prix du marché.

D’autre part, une saisie ou un fixateur peut offrir une très bonne affaire. Acheter à un prix inférieur au prix du marché permet d’augmenter les fonds propres lorsque vous achetez la propriété. Cependant, vous devrez consacrer du temps et de l’argent pour la préparer à la location. C’est une dépense en soi, mais il en va de même pour les loyers perdus et les paiements que vous devrez couvrir jusqu’à ce que les locataires soient dans la propriété.

Engagez un inspecteur professionnel

Il est important de faire examiner la propriété que vous envisagez par un inspecteur en bâtiment ou un entrepreneur professionnel. Les immeubles à logements multiples sont plus complexes que les habitations unifamiliales : parfois, ils n’ont pas été construits correctement ; souvent, ils ont des services publics et d’autres systèmes partagés qui peuvent poser des problèmes ; et, il peut y avoir des conditions variables d’une unité à l’autre ainsi que des problèmes potentiels avec les zones communes.

Vous voudrez un rapport d’inspection détaillé de ce qui doit être réparé. Le rapport de l’inspecteur sera un bon outil de négociation lors de l’achat. Toute offre que vous faites devrait être subordonnée à votre approbation de l’inspection – de cette façon, si vous êtes informé qu’il y a des problèmes graves, vous pouvez gracieusement vous retirer de l’offre ou négocier autrement l’affaire.

Evaluer les chiffres de la propriété

Investisseur ou acheteur de maison – parce que le revenu locatif est impliqué, toute personne qui prévoit d’acheter un immeuble multifamilial doit examiner les chiffres. Ceux-ci comprennent les taux de location, le potentiel de revenu, les dépenses et le revenu net de la propriété.

C’est une bonne idée d’obtenir 1 ou 2 ans de ces informations du vendeur sous la forme de ses livres officiels ou de ses déclarations de revenus.

Taux de location pour l’immeuble à logements multiples

Investissez les taux de location de l’immeuble et de la zone où se trouve la propriété. Déterminez si les loyers de votre bien immobilier en question sont compétitifs. Déterminez dans quelle mesure les loyers couvriront les dépenses de l’immeuble, en particulier si vous vivez dans un seul logement.

Ne faites pas l’erreur d’acheter impulsivement une propriété et de vous retrouver avec des pertes que vous ne pouvez pas vous permettre. Cela arrive souvent aux personnes qui achètent des duplex haut de gamme et qui prévoient de vivre dans une unité, mais qui dépendent trop du maintien de l’autre unité louée pour couvrir les paiements qu’ils ne pourraient pas se permettre autrement.

Enquêtez sur le taux d’inoccupation de l’immeuble

À quelle fréquence les unités ont-elles tendance à rester louées ? Si vous êtes dans une zone à fort taux de rotation, cela va affecter sensiblement le revenu de la propriété – et augmentera également votre charge de travail. Des taux d’inoccupation élevés peuvent également affecter votre capacité à financer l’immeuble si cela étire trop les chiffres.

Revenu brut d’exploitation

Le revenu brut d’exploitation fait référence au loyer réel perçu de la propriété. Ne vous contentez pas de multiplier le loyer x le nombre d’unités. C’est ce qui rentre réellement qui compte – après avoir soustrait les vacances.

Regardez les dépenses de l’immeuble

Les dépenses d’un petit immeuble multifamilial comprennent les impôts fonciers, l’assurance, la publicité, l’entretien, les frais de gestion (si vous les louez) et les services professionnels comme les travaux juridiques ou comptables. N’oubliez pas d’inclure le coût des intérêts de votre hypothèque ; la capacité pour les loyers de couvrir le service de votre dette est importante.

Regardez également le caractère saisonnier des dépenses. Certains mois (peut-être l’hiver dans votre région), auront des coûts plus élevés que d’autres. Il est bon d’être conscient du moment où le budget pourrait être frappé plus durement qu’à d’autres moments.

Revenu net d’exploitation (RNE)

Le revenu net d’exploitation est ce qui reste du loyer brut après avoir payé les dépenses. Typiquement, cela porte le nom de « cash flow ». Idéalement, vous voulez que le flux de trésorerie soit un chiffre positif, ce qui signifie que vous avez gagné de l’argent pendant cette période. S’il est négatif, cela signifie que la propriété vous a coûté de l’argent pendant cette période.

Faire une offre sur le duplex, le triplex ou le quadruplex que vous voulez acheter

La négociation fait partie de la façon d’acheter un duplex ou une autre propriété à logements multiples. La négociation est généralement plus facile qu’avec les propriétés unifamiliales parce que les vendeurs n’y sont pas aussi émotionnellement liés qu’avec leur maison. Obtenir une bonne affaire sur une location peut ne pas sembler important ; mais, le prix affecte vos frais de portage mensuels et un bon prix signifie que vous faites de l’argent en entrant dans l’affaire.

Déterminer la valeur potentielle lors de l’achat d’un duplex, ou d’un autre immeuble à plusieurs logements

Parce que les propriétés à plusieurs logements sont en fin de compte destinées à la location, la détermination de la valeur est un peu plus impliquée que pour un immeuble unifamilial. Plusieurs méthodes simultanées sont utilisées pour arriver à la valeur d’un immeuble multifamilial. Il s’agit notamment de l’analyse comparative du marché, de l’analyse du revenu et de l’évaluation du coût de remplacement.

Analyse comparative du marché pour un duplex ou un petit immeuble multifamilial

Une analyse comparative du marché examine des immeubles similaires (« comps ») qui ont été vendus récemment pour aider à arriver à une valeur. Si vous travaillez avec un agent immobilier expérimenté, il peut vous aider à effectuer une analyse comparative du marché. Il est important de noter, cependant, que cette méthode ne tient pas compte des revenus générés par l’immeuble, qui sont importants. Elle examine uniquement le prix de vente d’autres immeubles similaires.

L’approche par le revenu pour déterminer la valeur

Avec l’approche par le revenu, les évaluateurs utilisent une poignée de calculs qui utilisent le loyer brut et le revenu net de l’immeuble ainsi que les loyers d’unités similaires dans le secteur pour déterminer la valeur de l’immeuble. Des calculs comme le multiplicateur de loyer brut et le taux de capitalisation comparent le rendement financier de votre immeuble avec celui d’autres immeubles dans la région.

Coût de remplacement

Le coût de remplacement examine ce qu’il en coûterait pour reconstruire un immeuble similaire. En termes simples, il utilise le coût par pied carré pour reconstruire entièrement une propriété similaire. Ainsi, si le coût par pied carré dans votre région est de 100 $/pied carré, et que le bâtiment que vous envisagez a 2 000 pieds carrés, alors le coût de remplacement serait de 200 000 $ (2 000 x 100 $).

Financer l’achat du duplex, du triplex ou du quadruplex

Le financement des petites propriétés multifamiliales n’est pas beaucoup plus difficile que le financement d’une habitation unifamiliale. Beaucoup des mêmes options s’offrent à vous, notamment le financement conventionnel, les prêts FHA et VA, les programmes d’État, le financement à court terme et le financement par le vendeur. En outre, le revenu tiré de la location des unités vous aidera à vous qualifier pour le prêt.

Jason Reed, avec Remax Results, également connu sous le nom de Duplex Doctors reconnaît la valeur du revenu locatif dans la qualification de l’achat:

« En choisissant un duplex plutôt qu’une maison individuelle, les acheteurs se voient également offrir la possibilité de se qualifier pour plus. De nombreux prêteurs hypothécaires considéreront jusqu’à 70 – 75 % du revenu locatif anticipé que la propriété devrait générer comme revenu déclaré lorsque vous vous qualifiez. »

Financement conventionnel lors de l’achat de duplex et d’autres petits achats multifamiliaux

Les options de prêt conventionnel pour les petits immeubles à logements multiples sont répandues et relativement faciles à obtenir. En tant qu’acheteur, votre solvabilité et votre revenu seront pris en compte, mais la performance financière de l’immeuble jouera un rôle utile pour obtenir une approbation.

Avec les prêts conventionnels, attendez-vous à mettre 10% ou plus d’acompte. Dans la plupart des régions du pays, les limites des prêts conventionnels pour les multi-unités sont de 543 000 $ pour les duplex, 656 000 $ pour les triplex et 815 000 $ pour les quadruplex.

FHA Financing for Purchasing Duplexes, Triplexes and Quadplexes

C’est une idée fausse courante que l’Administration fédérale du logement (FHA) ne prêtera que sur les maisons unifamiliales destinées à la résidence principale. Ce que l’on sait moins, c’est que la FHA prêtera sur des immeubles contenant jusqu’à 4 unités, si l’acheteur a l’intention de vivre dans une unité. La FHA tient également compte du revenu locatif net dans le processus de qualification. Donc, si vous avez un revenu modeste, les loyers de l’immeuble peuvent effectivement vous aider à vous qualifier.

FHA exige aussi peu que 5% d’acompte sur les achats multifamiliaux, avec des limites de prêt dans la plupart des régions du pays de 352 000 $ pour les duplex, 426 000 $ pour les triplex, et 530 000 $ pour les immeubles de quatre logements.

Financement VA pour l’achat de duplex et de petites propriétés à plusieurs unités

Similaire à la FHA, l’Administration des Vétérans (VA) prêtera sur des bâtiments contenant jusqu’à 4 unités, si l’acheteur a l’intention de vivre dans une unité. Également similaire à la FHA, le revenu net du bâtiment sera ajouté au revenu de votre ménage pour aider à qualifier pour le prêt.

Si vous êtes qualifié, vous pouvez être en mesure d’obtenir un prêt VA pour 0 $ d’acompte, même sur les achats multifamiliaux. Les limites de prêt VA vont d’un minimum de 417 000 $ à un maximum de 1 094 000 $ (selon l’emplacement) malgré le nombre d’unités.

Programmes de financement de l’État pour l’achat de duplex et de petits immeubles multifamiliaux

Les programmes de l’État, même pour les acheteurs d’une première maison, suivent généralement l’exemple établi par FHA et VA. Si vous envisagez d’utiliser quelque chose comme un prêt pour l’achat d’une première maison dans votre État, il y a des chances que vous puissiez l’utiliser pour l’achat d’un immeuble de 2 à 4 logements, si votre intention est de vivre dans l’un des logements. Le revenu locatif net sera ajouté à votre revenu pour aider à qualifier pour le prêt.

De nombreux programmes de financement étatiques et locaux sont à faible ou sans mise de fonds, et les taux d’intérêt sont compétitifs avec les prêts FHA et VA.

Financement à court terme

Le financement à court terme est utilisé lors de la réhabilitation d’une propriété, la propriété est vide ou a de faibles taux d’occupation affectant votre capacité à qualifier ou vous ne pouvez pas autrement qualifier pour un financement permanent pour une raison quelconque. Ces prêts constituent une solution de financement à court terme jusqu’à ce que vous puissiez obtenir un financement permanent. Ils ont des taux plus élevés, sont souvent à intérêt seulement et doivent être remboursés relativement rapidement via un refinancement ou même la vente de la propriété.

Financement du vendeur

Puisqu’un immeuble à logements multiples est un immeuble de placement et non la maison de quelqu’un, il y a une bonne possibilité que vous puissiez convaincre le vendeur de faire un financement du propriétaire. Fondamentalement, le financement du propriétaire se réfère au vendeur qui prend des paiements mensuels au lieu de recevoir le produit total de la vente à la clôture.

Les vendeurs peuvent accepter le financement du propriétaire parce que les paiements mensuels sont une source potentielle de revenus d’intérêts. Si le vendeur n’a pas besoin de toutes ses liquidités au moment de la vente, le revenu à long terme peut être attrayant, surtout si vous offrez des intérêts supérieurs à ceux du marché. En outre, vous pouvez trouver les vendeurs flexibles avec les termes, ce qui peut aider à garder l’achat gérable.

Faire la clôture de l’achat du duplex ou du petit immeuble multifamilial que vous achetez

Il y a trois considérations lors de la clôture des petites propriétés multifamiliales qui sont différentes de la clôture des propriétés unifamiliales : 1) la compagnie de titres ou l’agent d’entiercement doit être familier avec les petites transactions de multi-unités ; 2) le jour du mois où vous concluez importe ; et, 3) assurez-vous que les dépôts de sécurité vous soient transférés à la clôture.

Choisissez une compagnie de titres ou un agent d’entiercement familier avec les duplex et les petites transactions de multi-unités

La plupart des compagnies de titres ou des agents d’entiercement peuvent gérer en toute confiance la clôture d’une propriété multifamiliale. Pourtant, parce que les loyers et les dépôts de garantie sont impliqués, les clôtures sont un peu plus compliquées ; donc, il ne fait pas de mal d’interroger quelques sociétés de règlement pour vous assurer de trouver celles qui ont de l’expérience dans le traitement des immeubles multifamiliaux.

Les sociétés de règlement portent plusieurs noms – sociétés de titres, sociétés de séquestre ou agences de séquestre. Dans certains États, les avocats sont utilisés pour les clôtures immobilières. Quel que soit le cas dans votre état, assurez-vous qu’ils ont de l’expérience avec les propriétés à plusieurs unités et obtenez toujours une assurance titre pour vous protéger.

Le jour du mois où vous fermez compte

Parce que vous acquérez une propriété locative, une partie du loyer du mois en cours vous revient au moment du règlement. Si vous concluez juste après le premier du mois, la majorité du loyer du mois vous sera transférée à la clôture ; cela peut signifier des centaines de dollars transférés à vous le jour où vous prenez le titre de propriété.

Soyez sûr d’avoir des dépôts de sécurité correctement transférés à vous à la clôture

Les dépôts de sécurité devraient également vous être transférés à la clôture. Cependant, contrairement au loyer qui va dans votre poche, les dépôts de garantie sont simplement à vous pour les protéger. Ne faites pas l’erreur d’utiliser les dépôts de garantie des locataires comme si c’était votre argent. Les dépôts de garantie appartiennent techniquement aux locataires jusqu’à ce qu’ils puissent être exigés pour un loyer impayé ou des dommages.

La plupart des États exigent que les propriétaires conservent les dépôts de garantie dans un compte en fiducie distinct de toutes leurs autres finances. Assurez-vous que les dépôts de sécurité vous sont attribués à la clôture (et que leur total est clairement spécifié), et faites-les immédiatement entrer dans un compte distinct de vos fonds personnels ou du compte utilisé pour la propriété.

The Bottom Line

Les duplex, les triplex et les quadruplex peuvent être de bons investissements, soit pour les investisseurs, soit pour les acheteurs de maisons résidentielles. Apprendre à acheter un duplex ou un autre investissement multi-unités nécessite une certaine connaissance de l’immobilier un peu plus impliquée que pour l’achat de maisons individuelles, mais pas au-delà des capacités d’un débutant. Si vous êtes prêt à être un peu plus impliqué dans l’achat et la gestion qu’avec une unité simple, ces petits achats multifamiliaux peuvent faire de bons investissements.