¿Quién tiene derecho a seleccionar la compañía de títulos? Esta es una controversia perenne que puede suscitar emociones y crear controversia al principio de la transacción, especialmente cuando se vende una propiedad residencial.

La mayoría de los compradores y vendedores residenciales no tienen vínculos fuertes con una compañía de títulos en particular o con un agente de cierre; muchos corredores y agentes sí los tienen y quieren dirigir el negocio a su cerrador o compañía de títulos favorita.

En la mayoría de las transacciones, hay tres partes en posición de dirigir el cierre a una compañía de títulos en particular: el prestamista, el vendedor y el comprador. La Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces («RESPA») controla quién puede y quién no puede dirigir el cierre.

Este artículo abordará tres cuestiones. En primer lugar, ¿puede un prestamista dirigir un cierre a una compañía de títulos en particular? En segundo lugar, ¿puede el vendedor indicar dónde se cerrará la transacción? En tercer lugar, ¿puede un constructor de viviendas ofrecer incentivos financieros a un comprador para que cierre la operación en una determinada empresa de títulos? La RESPA permite al prestamista exigir el cierre en una determinada empresa de títulos. La razón es que el prestamista tiene un gran interés en asegurarse de que el cierre se lleva a cabo de acuerdo con sus normas y sus instrucciones. Por lo tanto, es permisible que un prestamista cultive una relación con una compañía de títulos en particular y exija el cierre con esa compañía.

Sin embargo, los prestamistas, al menos en nuestra localidad, rara vez utilizan este derecho. Dado que muchos, si no la mayoría, de los corredores y agentes inmobiliarios tienen una fuerte preferencia por el lugar de cierre de una transacción, y dado que esos mismos corredores y agentes suelen remitir negocios hipotecarios a los prestamistas, éstos no suelen querer enemistarse con una o más de las partes exigiendo el uso de una determinada compañía de títulos.

¿Puede el vendedor dirigir el lugar de cierre de la transacción? La respuesta a esta pregunta es menos clara. La práctica aceptada es que el comprador que presenta una oferta de compra o, más probablemente, el agente que trabaja con el comprador, selecciona una empresa de títulos e incluye la selección en la oferta de compra. Si el vendedor, o el agente que lo representa, tiene una opinión firme sobre el lugar de cierre de la transacción, el vendedor contrarrestará la oferta y cambiará la compañía de títulos propuesta.

La opinión generalizada es que, dado que el vendedor paga la póliza de título del propietario (como suele ser el caso), el vendedor debería tener derecho a seleccionar la compañía de títulos. Al fin y al cabo, el artículo 9 de la RESPA, que regula esta cuestión, sólo exige que no se obligue al comprador a adquirir el seguro del título de propiedad de una determinada compañía. Si el vendedor paga o adquiere la póliza, podría decirse que no hay infracción. Sin embargo, la respuesta no es tan clara como parece.

En algunos estados los costes del seguro del título se negocian para cada transacción. En Texas, las tarifas son fijadas por la Junta Estatal de Seguros. El artículo 9 tenía como objetivo principal evitar que los grandes constructores de viviendas, en aquellos estados que permiten las tarifas negociadas, negociaran una prima de título reducida para los préstamos de construcción y desarrollo (que el constructor suele pagar) a cambio de dirigir todo el negocio de títulos para las ventas de casas terminadas a la compañía de títulos. La compañía de títulos podría entonces recuperar su tarifa reducida en la transacción del préstamo de construcción o desarrollo cobrando una prima más alta cuando la casa se vendiera a un consumidor.

Dado que Texas establece las tarifas y no se permite la negociación, hay pocas razones para aplicar la Sección 9 de RESPA a las transacciones de Texas. Sin embargo, el HUD no ha querido declarar de forma inequívoca que la Sección 9 no se aplica a los estados con primas de título reguladas como Texas.

El hecho de que el vendedor suela pagar la prima de título del propietario no elimina por completo el problema. El comprador normalmente está obligado a adquirir una póliza de título del acreedor hipotecario y también puede estar obligado a comprar endosos de título requeridos por un prestamista. Si la cobertura del acreedor hipotecario es proporcionada por la compañía que emite la póliza de título del propietario, el coste es de sólo 100 dólares. Si el comprador adquiere una póliza de título hipotecario de una compañía distinta a la que emite la póliza de título del propietario, debe pagar la prima completa, que será de varios cientos a varios miles de dólares, dependiendo del precio de la propiedad. ¿Está entonces el comprador «obligado» por necesidad económica a utilizar la compañía de títulos seleccionada por el vendedor?

También existe el problema derivado del hecho de que en un cierre típico la única parte que extiende un cheque es el comprador. ¿Puede el comprador argumentar que, aunque el vendedor pague el seguro del título, el coste se incluyó en el precio de venta, lo que significa que el comprador está pagando realmente la prima de la póliza del título del propietario? Si el vendedor no tuviera que pagar la prima de la póliza del propietario, ¿habría estado dispuesto a deducir ese coste del precio de venta del inmueble? No tenemos respuestas definitivas a estas preguntas.

La posición conservadora, especialmente cuando se tiene un comprador que se muestra inflexible sobre la compañía de títulos que se utilizará, es permitir que el comprador seleccione la compañía de títulos. Si el vendedor insiste en dirigir la transacción a una compañía de títulos en particular, sería prudente acordar el pago de las primas de las pólizas de títulos del propietario y del acreedor hipotecario.

¿Puede un constructor de viviendas dar incentivos financieros a un comprador para que cierre con una compañía de títulos en particular? Los grandes constructores de viviendas que poseen una participación en una empresa de títulos ofrecen habitualmente incentivos financieros a los compradores para que utilicen la empresa de títulos que ellos elijan.

Las normas recientes promulgadas por el HUD habrían impedido esta práctica. Sin embargo, los comentarios públicos a las normas propuestas hicieron que el HUD lo reconsiderara. Estos cambios en las normas se han retirado y sigue estando permitido que los constructores de viviendas atraigan a un comprador para que seleccione una empresa de títulos mediante la concesión de incentivos financieros al comprador. Sin embargo, esta cuestión no está completamente resuelta y el HUD sigue revisando si esta práctica se permitirá en el futuro.