Las cocinas bien equipadas de los nuevos apartamentos «de lujo» no están impulsando los costes de la vivienda en la región de Washington. Esto es lo que sí. John Hickey-Fry/Flickr hide caption

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John Hickey-Fry/Flickr

Seguro que hay muchas viviendas de «lujo» en la zona de Washington estos días.

Complementos «Premium». Acabados «elegantes». Mármol y acero inoxidable todo. Son algunas de las muchas características de gama alta que se encuentran en los apartamentos de nueva construcción en barrios de moda como The Wharf y Navy Yard. Y es fácil pensar que estos lujosos extras son la razón por la que los alquileres han subido tanto.

Pero eso no es exactamente así. Los altos costos de la vivienda tienen sorprendentemente poco que ver con las encimeras de mármol y las cosas que van dentro de los edificios. Tienen mucho más que ver con lo que está fuera del edificio: la tierra.

Aquí se explica por qué.

La tierra es locamente cara aquí

Los altos valores de la tierra están en la raíz de los asombrosos precios de las viviendas en el área de D.C.. Los terrenos de la región de Washington se encuentran entre los más valiosos del país, con un valor medio de 1,2 millones de dólares por acre. Eso es el doble que en Boston y casi ocho veces más que en Pittsburgh.

«La tierra es cara donde la gente quiere vivir», dice Jenny Schuetz, de la Brookings Institution. «Todo lo que hace que un lugar sea deseable para la gente que quiere vivir allí, va a hacer subir el precio del suelo».

En Washington, el empleo y el desarrollo económico han atraído a nuevos residentes a la ciudad después de décadas de pérdida de población, haciendo subir el valor del suelo. El coste de las viviendas nuevas y de las ya existentes ha aumentado en consecuencia.

Las características «de lujo» que se incorporan a un edificio nuevo -electrodomésticos de lujo, suelos de madera- constituyen una pequeña parte de los costes de los promotores en las nuevas construcciones.

«El margen de 100 frigoríficos -blancos frente a inoxidables- es muy pequeño comparado con todo lo demás», dice Ramon Jacobson, director ejecutivo de la entidad de crédito a la vivienda sin ánimo de lucro LISC DC. Los costes del suelo y la urbanización son mucho más importantes.

Pero el suelo se vuelve aún más valioso cuando no se satisface la demanda de nuevas viviendas. Washington se encuentra en medio de una escasez de viviendas que comenzó con la crisis financiera y se ha profundizado a medida que la construcción de nuevas viviendas no ha podido satisfacer la demanda. Gran parte de ese fracaso puede deberse a las normas de zonificación.

La zonificación -que determina dónde pueden ir las nuevas viviendas y su densidad- puede frenar la capacidad de las jurisdicciones para satisfacer rápida y adecuadamente la demanda de nuevas viviendas. Una amplia investigación ha demostrado que cuando la normativa del suelo suprime la oferta, influye directamente en los precios. La vivienda en el noreste, muy regulada, por ejemplo, tiende a costar más que la vivienda en las ciudades del sur, menos reguladas.

En la región de D.C., vastas franjas de áreas residenciales están zonificadas exclusivamente para viviendas unifamiliares, la forma de vivienda más intensiva en espacio y más costosa. Por ejemplo, casi el 90% del suelo residencial del condado de Arlington está reservado para viviendas unifamiliares. En D.C., es el 36%. (El porcentaje es mucho mayor si se incluyen los numerosos barrios de casas adosadas de D.C.)

La construcción de viviendas unifamiliares tenía sentido cuando el suelo era barato en el área de D.C.. Hoy, no tanto. Un montón de casas se asientan ahora en terrenos que valen muchas veces su valor inicial. Pero cuando esas casas se derriban, las normas de zonificación suelen restringir su sustitución por otra vivienda unifamiliar. (Eso explica la proliferación de derribos multimillonarios en zonas ricas como Bethesda y Viena.)

El coste de la vivienda podría reducirse si se construyeran viviendas más densas en los terrenos más caros de la región. Pero las normas de zonificación lo impiden. Los barrios caros de D.C. con una zonificación más restrictiva simplemente no han añadido nuevas viviendas, dice Jenny Schuetz.

«Si se relajara y se permitiera la construcción de más viviendas, el terreno seguiría siendo valioso, pero se podría repartir el valor del terreno entre más viviendas», dice la economista. «El valor del suelo debajo de la casa podría seguir siendo el mismo. Pero en lugar de recaer en una persona que posee todo el terreno, se reparte entre tres o cuatro personas que lo comparten».

Los economistas especializados en vivienda suelen estar de acuerdo en que permitir una mayor densidad reduciría el precio de la vivienda a largo plazo. Pero el cambio no se produciría de inmediato, y la llamada «recalificación» no es la única solución a los altos costes.

Ahora es más caro construir viviendas

Claro que el suelo es caro, dice Aakash Thakkar, de la empresa promotora EYA. Pero la construcción de viviendas también se ha encarecido.

«Los costes son probablemente entre un 20 y un 30% más altos que hace 10 años», afirma Thakkar.

Los costes de los materiales han subido. La mano de obra es escasa. Los gobiernos han añadido regulaciones loables pero costosas, como las normas de construcción ecológica. Los ayuntamientos cobran elevadas tasas a las nuevas construcciones, hasta 50.000 dólares por unidad en el condado de Montgomery. Los propietarios de viviendas y los activistas bloquean sistemáticamente el desarrollo en los tribunales. El proceso de autorización -por el que los promotores adquieren el terreno y los derechos para construir en él- puede ser lento y costoso, especialmente en D.C.

«La oficina del alcalde quiere fomentar una mayor densidad, pero el Departamento de Asuntos de Consumo y Regulación es famoso por su lentitud a la hora de conceder permisos y realizar inspecciones», afirma Ken Simonson, economista jefe de Associated General Contractors of America.

Todos estos factores elevan el coste del desarrollo. «El coste de construcción de una casa adosada pequeña, por ejemplo, puede ser de 500.000 a 600.000 dólares, sin incluir el terreno ni los beneficios», afirma Thakkar. Esos costes se trasladan a los inquilinos y a los compradores de viviendas.

No es de extrañar que sea tan difícil construir viviendas asequibles en la región de D.C.

Pero ni siquiera la revisión de las normativas supondría una gran reducción de los precios de la vivienda, mientras la gente esté dispuesta a pagar mucho dinero por vivir en Washington.

La gente acomodada quiere vivir aquí

La vivienda sólo vale lo que la gente está dispuesta a pagar por ella.

Los solteros y parejas acomodadas impulsan gran parte de la demanda de vivienda en la región, especialmente en D.C., y compiten por viviendas que, de otro modo, podrían ir a parar a familias con menos ingresos.

«Como tenemos esta tendencia demográfica con la economía basada en el conocimiento y mucha gente por encima de los 150.000 dólares, hay mucha demanda de viviendas en ese rango», dice Ramon Jacobson.

Después de años de auge de la construcción de lujo, sin embargo, el mercado de gama alta ha empezado a enfriarse. Los promotores están construyendo menos ahora que la oferta ha cubierto en gran medida la demanda y los alquileres se han estabilizado. Pero los desafíos para la construcción de viviendas de menor costo permanecen, incluso cuando la demanda se ha disparado. (Ver la historia de WAMU de 2018 «Por qué no hay más viviendas asequibles en el área de D.C.»)

Es por eso que los gobiernos locales necesitan invertir más en viviendas asequibles dedicadas, dice Jacobson. D.C. está a la cabeza, ya que destina más fondos a la vivienda que cualquier otra jurisdicción local. Otros se están poniendo al día poco a poco. Los dirigentes comprenden cada vez más que los elevados costes de la vivienda fomentan la dispersión, desplazan a la mano de obra, reducen el gasto de los consumidores y promueven la segregación racial y económica.

Pero añadir nuevas viviendas será difícil en los próximos años, afirma Jacobson, y no sólo por razones económicas.

Hoy en día, más estadounidenses eligen vivir en ciudades. Crece la presión para que se construyan nuevas viviendas en lugares que ya están urbanizados, como el Distrito. Eso provocará inevitablemente peleas entre los propietarios de viviendas, los nuevos residentes y los constructores.

«Siempre vamos a tener problemas en este punto», dice Jacobson. «Tenemos que remodelar nuestra ciudad mientras la gente vive en ella. Eso va a provocar mucha estática».