Inversores y operadores prominentes dijeron recientemente que las conversiones de hoteles podrían ser una forma de ampliar las viviendas para mayores en mercados urbanos con altas barreras de entrada, como la ciudad de Nueva York.

Un proyecto de este tipo se está llevando a cabo ahora, como parte de un impulso mayor que un promotor e inversor con sede en Nueva York está realizando en el ámbito de las viviendas asequibles para mayores.

Esta empresa, Fairstead, está planeando una reutilización adaptativa de 60 millones de dólares de un hotel histórico en el Upper West Side de Manhattan para convertirlo en viviendas asequibles para mayores. De este modo, la Gran Manzana, donde pronto se abrirán varios proyectos de viviendas de lujo para mayores, se convierte en una vivienda para mayores a un precio muy diferente.

Fairstead también adquirió más de 700 apartamentos asequibles para mayores en el sur de Florida, y tiene la intención de ampliar su huella en el Estado del Sol y entrar en nuevos mercados a nivel nacional, dijo el socio fundador Will Blodgett a Senior Housing News.

Esto forma parte de un plan para destinar hasta un tercio de su cartera total a viviendas asequibles para mayores. Fairstead posee y gestiona más de 12.500 unidades multifamiliares en todo el país -la gran mayoría apartamentos asequibles- desde la fundación de la compañía en 2014.

Ya está avanzando en su compromiso con las viviendas asequibles para mayores. El segmento representó el 10% de la mezcla total de su cartera en 2018. Actualmente, los apartamentos asequibles para mayores representan casi una cuarta parte de su mezcla total de activos. El compromiso de Blodgett con la vivienda asequible se inspira en Frederick Law Olmsted, el arquitecto paisajista responsable, entre otros, del Central Park de Nueva York y del Jackson Park de Chicago, futura sede del Centro Presidencial Obama.

» consideraba los parques como uno de los únicos lugares del planeta donde todos -ricos y pobres, blancos y negros, homosexuales y heterosexuales, viejos y jóvenes- podían interactuar entre sí y aprender unos de otros como verdaderos iguales», dijo.

Una renovación histórica

Fairstead trabajó durante casi dos años para adquirir el hotel Park 79, un acuerdo que se cerró el mes pasado. La reurbanización de 60 millones de dólares convertirá el hotel en 77 apartamentos asequibles para personas mayores independientes, y se financia a través de un préstamo de construcción de 51 millones de dólares de Merchants Capital, 28,4 millones de dólares de financiación permanente de Freddie Mac originado por Merchants Capital, y una inversión de capital del 9% de Crédito Fiscal para la Vivienda de Bajos Ingresos (LIHTC) de Boston Financial.

Al terminar en 2022, la propiedad seguirá siendo asequible durante 60 años a través de un acuerdo normativo con el Departamento de Preservación de la Vivienda de la Ciudad de Nueva York & Desarrollo. Blodgett se comprometió a realizar el proyecto, destacando su ubicación y proximidad al Central Park de Olmsted.

«El Upper West Side de Nueva York es uno de los mejores barrios del mundo», dijo. «Se trata de una zona con muchas oportunidades y el edificio en sí tendrá algunas comodidades estupendas. Pero tal vez la mayor amenidad será el propio barrio».

Fairstead se está asociando con Project FIND, una organización local sin ánimo de lucro comprometida con la preservación de las personas mayores en el West Side de Manhattan con apoyo y servicios, en las comodidades y la programación. La remodelación contará con dos coordinadores de servicios sociales a tiempo completo que trabajarán con los residentes para desarrollar una programación comunitaria. Además, el edificio contará con un asistente a tiempo completo en el vestíbulo que hará las veces de conserje.

Esto es habitual en todas las propiedades asequibles para mayores de Fairstead. La empresa cuenta con un grupo de servicios sociales que trabaja en estrecha coordinación con los equipos de desarrollo y adquisición para determinar las necesidades de programación de un activo.

Planes de expansión

La actividad de Fairstead en Florida este año es un presagio de lo que está por venir para la empresa. Las adquisiciones en el sur de Florida se destacaron por la adquisición en junio de Federation Sunrise Apartments, un edificio de 123 viviendas de la Sección 8 para personas mayores en Sunrise, Florida.

En total, Fairstead adquirió 787 apartamentos asequibles para personas mayores en el sur de Florida. La firma planea una renovación completa de los activos, así como preservar la asequibilidad en las propiedades durante 40 años adicionales.

El sur de Florida es un hervidero de desarrollo de viviendas para mayores a precio de mercado en los últimos años, con proveedores y fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) buscando oportunidades de desarrollo y adquisición. Algunos proveedores están incluso explorando las asociaciones del sistema de salud para ganar un punto de apoyo, y la escala, en el mercado. En particular, Belmont Village y Baptist Health anunciaron el año pasado una asociación para desarrollar una serie de comunidades en el sur de Florida. El primer proyecto estará en Coral Gables.

Blodgett ve su actividad en el sur de Florida como un punto de partida para una mayor expansión en todo el estado. Fairstead está estudiando oportunidades en otros mercados y espera expandirse hasta en 20 estados.

«Esperamos ampliar el programa y seguir adquiriendo y conservando viviendas asequibles para personas mayores en el estado de Florida»

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