Es un tema que debe fastidiar hasta al más modesto de los compradores de superdeportivos: si mantienes tu preciado Ferrari o McLaren guardado bajo llave, ¿cómo se puede esperar que alguien sepa que lo tienes?

El comprador de Beaumont House, una lujosa casa de 8,95 millones de libras recién acuñada en el acaudalado enclave de St George’s Hill, en Weybridge (Surrey), no necesita enfrentarse a estos dilemas. Si entras en el garaje de esta casa de seis dormitorios -que también cuenta con una bodega, un anexo para el personal, una sala de cine y un gimnasio-, el ascensor te llevará a una «sala de exposiciones» acristalada en el sótano. Ésta está convenientemente situada junto a la gran «sala de fiestas» de la propiedad, lo que ofrece unas vistas que serán imposibles de ignorar para sus invitados.

St George’s Hill, al igual que Mayfair o Mónaco, es uno de esos lugares en los que los bolsillos altos y las rentas elevadas son la norma. Sus callejuelas arboladas, vigiladas las veinticuatro horas del día por guardias de seguridad y a poca distancia del West End, son tan atractivas para el plutócrata ruso como para el gestor de fondos de cobertura londinense.

El principio que ilustra es que los ricos tienden a agruparse en determinadas zonas y están dispuestos a pagar por ese privilegio, lo que hace aumentar la demanda y los precios de la vivienda. Sin embargo, no se trata de un fenómeno exclusivo de los superricos, sino que se repite en los mercados regionales más acaudalados de todo el Reino Unido.

Usando datos de Experian y de la Oficina de Estadísticas Nacionales, la agencia inmobiliaria Savills ha trazado un mapa de la concentración de personas con altos ingresos en todo el país, medido por los hogares con ingresos anuales de 100.000 libras o más.

Como es de esperar, también son zonas con precios altos de la vivienda. Las personas con mayor poder adquisitivo suelen tener mayores reservas de riqueza para destinar a la vivienda y tienen más probabilidades de superar las pruebas de asequibilidad basadas en los ingresos establecidas por los prestamistas hipotecarios, que se han endurecido considerablemente desde la crisis financiera.

Los que compran por primera vez o los que compran por segunda vez pueden sentir los efectos secundarios (ver cuadro). Para los propietarios de viviendas de alquiler, estas zonas de altos ingresos tienen dos vertientes. Por un lado, una población acomodada hace que los alquileres que exigen sean más viables, pero la compra de una propiedad en zonas de altos ingresos obliga a los arrendadores a competir con propietarios con mucho dinero. Esto puede hacer que la rentabilidad de una inversión en alquiler financiada con una hipoteca sea mucho más ajustada que en zonas menos caras. Cuando los precios han subido hasta los límites de la asequibilidad, también puede haber poco que esperar en cuanto a la revalorización del capital.

Pero para aquellos que pueden permitirse comprar y vivir en ellas, las zonas de alta rentabilidad pueden suponer un gran beneficio en el crecimiento del patrimonio de la vivienda en un clima de subida de precios. Lucian Cook, director de estudios residenciales de Savills, afirma: «La constante atracción de las personas con altos ingresos hacia determinadas ubicaciones ha dado lugar a importantes concentraciones de patrimonio inmobiliario en los principales mercados establecidos. A medida que han ido ascendiendo en su carrera profesional, su poder adquisitivo ha aumentado, impulsando tasas de crecimiento del precio de la vivienda más elevadas a largo plazo que en el resto del país.»

¿Dónde viven los que más ganan?

Savills analizó la ubicación de los 1,45 millones de hogares británicos con ingresos superiores a 100.000 libras, el 5,7% del total. La antigua «brecha norte-sur» es la característica más destacada de cualquier análisis de este tipo: en 2018, el 60% de esos hogares estaban ubicados en Londres y el sureste, el centro de la industria de servicios financieros del país, así como una plétora de otros sectores de altos ingresos. Más de medio millón de hogares con altos ingresos están situados en la capital.

Al clasificar cada región y nación descentralizada por el número de hogares con altos ingresos, el Este de Inglaterra ocupa el tercer lugar después de Londres y el Sureste, seguido de Escocia, con 86.000 hogares con altos ingresos o el 6% del total, un resultado que se explica en parte por la concentración de las industrias de servicios financieros y profesionales en Edimburgo, por no mencionar la riqueza petrolera en Aberdeen. Le siguen el Suroeste, el Noroeste y las Midlands Occidentales y Orientales, mientras que Gales e Irlanda del Norte ocupan los últimos puestos de la tabla.

Por otro lado, uno de cada seis hogares londinenses gana más de 100.000 libras, frente a uno de cada 32 en el suroeste o sólo uno de cada 87 en Irlanda del Norte.

Al desglosar las cifras a nivel de autoridad local se observan otras comparaciones notables. Es bien conocido el poder adquisitivo que se concentra en los distritos del centro de Londres, como Westminster o Kensington & Chelsea. Pero en el distrito londinense de Wandsworth, por ejemplo, hay más del doble de hogares de más de 100.000 libras que en todo Gales (44.400 frente a 19.900).

Cuando se trata de los vínculos entre el mercado de la vivienda y la distribución de los ingresos, existe una amplia correlación regional entre los altos precios de la vivienda y los altos niveles de ingresos; sin embargo, también existen sorprendentes disparidades en este sentido.

Aunque las autoridades locales de Camden y Chiltern, en Buckinghamshire, tienen ambas un 30% de hogares con ingresos superiores a 100.000 libras, el porcentaje de ventas de viviendas superiores a 1 millón de libras en Camden asciende al 35% frente al 11% en Chiltern, lo que ilustra el efecto del crecimiento a largo plazo de los precios de la vivienda en Londres en comparación con otras zonas.

Londres no está sola entre las ciudades, por supuesto, en ser un foco de alta demanda. Henry Pryor, agente de compras, afirma que el mercado de la vivienda en economías urbanas prósperas como Cambridge y Oxford está «totalmente desajustado» con lo que ocurre a ocho o diez kilómetros de distancia. «El mercado de la ciudad de Cambridge funciona de forma completamente diferente al del campo que la rodea», afirma.

Reversión de fortunas

Sin embargo, la relación entre las zonas de altos ingresos y los precios de la vivienda no ha permanecido inalterada durante la última década. La historia de los años que siguieron a la crisis crediticia y a la crisis financiera fue la de un precipitado crecimiento del precio de la vivienda para puntos calientes como Londres y el sureste, incluyendo el rápido crecimiento de los precios en zonas anteriormente degradadas como Hackney.

De hecho, en las autoridades locales en las que más de uno de cada cinco hogares tiene unos ingresos superiores a 100.000 libras esterlinas, los precios están de media un 45% por encima de su pico anterior a 2008. En los distritos municipales en los que menos de uno de cada 100 hogares gana 100.000 libras o más, los precios están sólo un 5% por encima de esta medida. El mensaje es que el crecimiento desenfrenado del mercado londinense, que impulsó las subidas de precios en los distritos de cercanías, no se extendió a las regiones y naciones en los años posteriores a la crisis. En cambio, la brecha entre estas zonas se ha ampliado.

Sin embargo, estos patrones son cualquier cosa menos fijos en un mercado históricamente cíclico – y la investigación de Savills muestra que en los últimos tres años, el péndulo ya ha comenzado a oscilar en sentido contrario. En las zonas con mayores ingresos, los precios medios han bajado un 0,9% respecto a los niveles anteriores al referéndum y un 2,1% respecto a hace un año. En las zonas con menos ingresos, han subido un 10,9% desde el voto del Brexit, y un 4% en el último año.

En Wandsworth, por ejemplo, los precios medios de las viviendas subieron un asombroso 56% tras la crisis crediticia, pero han caído un 5,3% desde 2016. En Kensington & Chelsea, los precios subieron un 43% en los años buenos, pero han caído un 11% desde 2016.

El Sr. Cook dice: «Los dos puntos clave fueron los cambios en el impuesto sobre el timbre que George Osborne introdujo en el presupuesto de 2014 y la decisión de abandonar la UE. Es la combinación de esos factores lo que marcó el cambio en la distribución del crecimiento de los precios, incluyendo quién se ha beneficiado de ello – y quién ha estado en la punta de una desaceleración en el mercado de la vivienda.»

El mercado de la vivienda de alto standing de Londres se ha llevado la peor parte de este ajuste en el último periodo, mientras que en otras partes del país se ha impuesto una tendencia más positiva. El Sr. Pryor recuerda que la semana pasada se encontró con un ambiente de profundo desánimo entre los agentes de Putney, al sur de Londres. «Si quieres comprar una casa de un millón de libras en el sur de Londres, por lo general, el agente inmobiliario enviará una limusina a recogerte. Eso es totalmente diferente del mercado de Manchester y Leeds, donde la fiesta está en pleno apogeo».

Una de las consecuencias del largo periodo de fuerte crecimiento de los precios en la capital que siguió a la crisis financiera fue que muchos londinenses, reacios a perderse las ventajas, rechazaron o retrasaron la mudanza convencional a una casa más grande en los condados de las cercanías o más lejos. Cook afirma que los datos sugieren que esto ha cambiado. «La riqueza de este grupo está empezando a repartirse un poco más», dice, aunque todavía dentro de los mercados principales de, por ejemplo, Surrey, los Cotswolds o Bath.

En St George’s Hill, Simon Ashwell, director de la oficina de Savills en Weybridge, confía en que la caída de los precios tras el referéndum haya sido lo suficientemente pronunciada como para estimular una ola de demanda entre un nuevo grupo de compradores. Tras un 2018 que califica como el peor registrado en el enclave en cuanto a número de transacciones, el negocio ha repuntado y es probable que las cifras de los seis primeros meses de 2019 superen el total del año pasado.

Sin embargo, en lugar de compradores expatriados rusos o chinos, el 100% de los que llaman a su oficina son británicos. «Los precios han bajado para ajustarse a un presupuesto británico», dice. «Las casas que se iban a lanzar a 15 o 16 millones de libras ahora se pueden comprar por 8 o 9 millones de libras. Su comprador adinerado dice: ‘Podemos comprar por la mitad de precio'».

En el extremo inferior del mercado prime londinense, el Sr. Pryor está preocupado por la futura viabilidad de los precios. Describe «una calle tras otra» de casas similares de cinco dormitorios que cuestan entre 2 y 3 millones de libras, que recorren muchos kilómetros a lo largo de un corredor de riqueza a través de Fulham, Wandsworth, Richmond y más allá, cada una con su modesto jardín y una extensión idéntica en la parte trasera.

«Mi preocupación es que hay muy poco para diferenciarlos. ¿Quién los va a comprar dentro de cinco años? ¿La gente va a poder permitirse comprar allí? Puede que haya más dolor antes de que mejore».