Comprar un dúplex, tríplex o cuádruplex puede ser una buena inversión tanto para inversores como para compradores de viviendas residenciales. La compra de pequeñas propiedades de múltiples unidades requiere una comprensión básica de cómo localizar, financiar y gestionar múltiples unidades. Estas actividades son un poco más complicadas que la compra de propiedades unifamiliares, pero pueden conducir a una inversión rentable de múltiples unidades.

La financiación adecuada es uno de los factores más importantes al comprar un dúplex, tríplex o cuádruple. The Collective Lending Group es un prestamista nacional que ofrece préstamos de alquiler a 30 años y préstamos de dinero duro para edificios de varias unidades con tasas atractivas para los inversores inmobiliarios. Usted puede pedir prestado hasta el 80% LTV y se precalifica en minutos.

Comprar un dúplex, tríplex o cuádruplex puede desglosarse en 7 pasos:

Determine si comprar un dúplex, tríplex o cuádruplex es adecuado para usted

Ya sea que aprenda a comprar un dúplex, tríplex o cuádruplex como inversionista o como comprador de una casa que intenta asegurar algunos ingresos por alquiler de su propiedad, comprar una pequeña inversión multifamiliar es un poco diferente que para una propiedad unifamiliar. Evaluar las ventajas y desventajas desde el principio es una buena idea.

Beneficios de comprar un dúplex o un pequeño edificio multifamiliar

Hay varias razones por las que los dúplex, tríplex y cuádruples son compras sensatas. Los compradores de viviendas pueden vivir en una unidad y generar ingresos de alquiler con las otras; proporcionan una buena manera de empezar a invertir en propiedades de varias unidades; y, para los inversores, diversifican los alquileres y consolidan los gastos entre varias unidades.

Puede vivir en una unidad de un edificio multifamiliar y generar ingresos de alquiler

Si está comprando una residencia personal, un dúplex u otro edificio pequeño de varias unidades le proporcionará un lugar para vivir junto con ingresos de alquiler. Puede vivir en una unidad mientras alquila las otras para generar ingresos.

Es totalmente posible, sobre todo con los tríplex y los cuádruples, que sus ingresos por alquiler puedan pagar toda su hipoteca e incluso un poco más. En efecto, usted puede comprar un lugar para vivir, pero hacer que sus inquilinos lo paguen.

David Reiss, Profesor de Derecho y Director, CUBE, El Centro para el Emprendimiento de Negocios Urbanos, de la Escuela de Derecho de Brooklyn nos dice:

«Hay beneficios significativos que usted puede obtener al comprar y vivir en un dúplex, tríplex o cuádruplex en lugar de una casa unifamiliar. Por ejemplo, puede utilizar los ingresos por alquiler de las unidades adicionales para aumentar la cantidad que puede pedir prestada y esos ingresos por alquiler pueden compensar una gran parte de su pago mensual de la hipoteca. También puede deducir más gastos, como parte de la prima del seguro y una parte de las facturas de reparaciones, como gastos comerciales».

Los dúplex, tríplex y propiedades de cuatro unidades son una buena forma de empezar a invertir en propiedades de varias unidades

Aprender a comprar un dúplex, tríplex o cuádruple proporciona una buena entrada en las propiedades de varias unidades sin tener que profundizar en los edificios de apartamentos. Mientras que la selección de los inquilinos y la gestión de los inquilinos en cualquier tipo de edificio de unidades múltiples es un poco diferente que con las propiedades unifamiliares, el salto no es insuperable. Los dúplex y similares proporcionan una buena transición desde la gestión de propiedades unifamiliares a la gestión de edificios de varias unidades sin agobiarse.

Las pequeñas inversiones multifamiliares diversifican el alquiler y consolidan los gastos entre varias unidades en comparación con las inversiones unifamiliares

También es interesante para los inversores la forma en que un edificio de varias unidades -incluso uno pequeño- diversifica sus ingresos y consolida los costes de mantenimiento entre las unidades. Los inversores que poseen propiedades unifamiliares son muy conscientes de que si su propiedad se queda vacía, pierden el 100% del alquiler. Eso significa 0 ingresos para compensar la hipoteca y otros gastos. Las propiedades multifamiliares ayudan a mitigar este problema. Si una unidad está vacía, hay otras potencialmente alquiladas, por lo que tiene algunos ingresos para cubrir los gastos y tal vez incluso generar un pequeño flujo de caja positivo.

También existe la ventaja de que los costes de mantenimiento se consolidan en un solo edificio en lugar de repartirse entre muchos. Por ejemplo, si usted es dueño de 4 casas unifamiliares, que es potencialmente 4 techos para mantener. Si usted es dueño de un fourplex, sólo se preocupa por uno.

Desventajas de comprar un dúplex o un edificio pequeño de varias unidades

Aunque hay ventajas de aprender a comprar un dúplex, triplex o fourplex, hay desventajas para las que debe estar preparado. Incluso si la propiedad es su residencia, usted sigue siendo un propietario. Para los inversores, la rotación de los inquilinos es mayor y la atención al inquilino es menor en los edificios de varias unidades que en las propiedades unifamiliares.

Incluso si la propiedad es su residencia, usted sigue siendo un propietario

Ese beneficio estelar como comprador de una casa – de vivir en una unidad y generar alquileres de los otros – tiene una contrapartida. Es decir, te convertirás en un propietario responsable de los inquilinos y de la gestión de la propiedad. Esto significa que usted, el propietario, debe estar preparado para cosas como la publicidad de la propiedad, la selección de los solicitantes, el cobro de los alquileres, la gestión de las reparaciones y, por desgracia, a veces el desalojo de los inquilinos. Incluso vivir al lado de sus inquilinos puede suponer un reto.

Si tiene clara la situación al entrar, puede tener éxito. Por otro lado, si su visión está nublada por ver sólo los ingresos por alquiler, sin captar también el lado administrativo, podría terminar siendo una situación muy estresante.

La rotación de inquilinos es mayor y la atención al inquilino es menor con los dúplex y los pequeños alquileres multifamiliares que con el alquiler de viviendas unifamiliares

Los inquilinos de viviendas unifamiliares tienden a tratar la propiedad como si fuera su propia casa. Están invertidos en sus barrios, pueden ser activos en las escuelas locales, participar en los asuntos de la comunidad, y así sucesivamente. Como resultado, no es raro ver a los inquilinos en unidades unifamiliares permanecer durante varios años.

Por otro lado, incluso con un dúplex, los inquilinos tienen más de una «mentalidad de apartamento». Son más transitorios, lo que significa una mayor rotación de los inquilinos, y más dificultad con el alquiler no pagado. Los inquilinos en las propiedades de unidades múltiples también no tienden a dar tanto cuidado a sus lugares, por lo que esperan más mantenimiento y reparación que con un alquiler unifamiliar.

Considere si es un dúplex, tríplex o cuádruple que desea comprar

Tan simple como parece, decidir si comprar un dúplex frente a un tríplex o cuádruplex toma alguna consideración. Es una función de dos cosas: rollo de alquiler y la responsabilidad de la gestión. Cuantas más unidades tenga, mayores serán los ingresos, pero más intensivo será mantener el edificio lleno y manejar los problemas de los inquilinos.

Cómo decidir entre comprar un edificio dúplex, de tres o de cuatro unidades

Vienen en una variedad de formatos y nombres: dúplex y tríplex, sobre y bajo, cuádruple y cuádruple. En última instancia, el tamaño del edificio que seleccione, ya sea de 2, 3 o 4 unidades, se basará en última instancia en cómo equilibrar los dos factores de los ingresos por alquiler y la responsabilidad de gestión.

No se limite a ver los signos de dólar; asegúrese de tener en cuenta también las tres M: marketing, mantenimiento y gestión en la ecuación.

Por qué cuatro unidades o menos tiene sentido cuando se decide a comprar un edificio de varias unidades

Los edificios de varias unidades pueden ser obviamente mucho más grandes que los de 2 a 4 unidades. Sin embargo, cuando se entra en edificios de 5 unidades o más, gran parte del panorama cambia. La financiación de la compra de edificios más grandes requiere préstamos comerciales frente a préstamos residenciales y la gestión de un edificio más grande generalmente va más allá de la ruta de bricolaje.

Más de 4 unidades significa préstamos comerciales frente a préstamos residenciales

Los compradores de viviendas y los inversores residenciales podrán utilizar los préstamos residenciales más conocidos para las compras de dúplex, tríplex y cuádruples. Por otro lado, alguien que pretenda, por ejemplo, construir un edificio de apartamentos de 12 unidades tendrá que saber cómo financiarlo con un préstamo comercial.

No hay nada inherentemente malo en los préstamos comerciales. Es sólo que un préstamo comercial es un animal diferente a una hipoteca residencial, con mucho más énfasis en el rendimiento financiero y el potencial de la propiedad en lugar de en la calificación del comprador.

Gestión de pequeños edificios multifamiliares frente a la gestión de complejos más grandes

Un comprador de vivienda o un administrador de bricolaje puede manejar fácilmente las responsabilidades de gestión de un dúplex, triplex o fourplex. Una vez que el edificio se hace más grande que 4 unidades, la capacidad de administrarlo usted mismo se convierte en un problema. El uso de software de gestión de la propiedad, la contratación de una empresa de gestión de la propiedad o incluso un gestor in situ entran en la ecuación. Incluso los prestamistas reconocen esto y buscarán cómo se gestiona una propiedad en la solicitud de préstamo para un edificio más grande.

Comprar un dúplex, tríplex o cuádruple comienza con la localización de una propiedad para comprar

Localizar un dúplex u otro edificio multifamiliar pequeño para comprar no es difícil. En la mayoría de las ciudades, son frecuentes. Puede buscar por su cuenta, utilizar un agente inmobiliario local para que le ayude o, si es un inversor, recurrir a las asociaciones locales de inversores inmobiliarios (REIA) para obtener pistas.

Buscar un dúplex o un inmueble multifamiliar pequeño por su cuenta

Una de las mejores razones para buscar propiedades por su cuenta es que, al no estar el edificio a cargo de un agente inmobiliario, el vendedor no paga una comisión inmobiliaria. Este es un buen punto para la negociación, ya que las comisiones de los agentes inmobiliarios, de otro modo, supondrían entre el 3% y el 7% del precio de venta, dinero que podría negociar sobre el precio de venta.

Use un agente inmobiliario local para que le ayude a comprar el dúplex, el tríplex o el cuádruple

La industria inmobiliaria general proporciona acceso al mayor conjunto de propiedades disponibles para la venta. Y, no es sólo edificios unifamiliares; incluye todo tipo de dúplex, y otras pequeñas unidades multifamiliares también. Muchos agentes se sienten cómodos trabajando con pequeñas unidades múltiples, así que sólo es cuestión de preguntar en la oficina qué agentes se encargan de ese tipo de edificios.

Cada agencia inmobiliaria tiene acceso a uno o más servicios de listado múltiple (MLS) que contienen todas las propiedades en venta, a través de cada agencia que pertenece a ese servicio de listado múltiple. A menudo, un MLS en un condado o área se vinculará a los cercanos, ayudando a ampliar su área de búsqueda.

Por otro lado, el uso de un agente y el MLS significa que las comisiones de los agentes estarán involucrados en la venta. Como comprador, la comisión no suele salir de su bolsillo, sino del del vendedor. Pero la comisión se incluirá en el precio de venta. Además, los agentes conocen el mercado y saben cómo determinar el valor de las propiedades, por lo que los precios de las propiedades cotizadas por los agentes tienden a ajustarse al valor del mercado.

Recurra a las asociaciones locales de inversores inmobiliarios (REIA) para que le ayuden a encontrar un pequeño edificio de varias unidades

Si es un inversor que busca una pequeña propiedad de varias unidades, considere la posibilidad de unirse a la asociación de inversores inmobiliarios (REIA) de su zona. Se trata de organizaciones de compañeros inversores inmobiliarios que se reúnen para aprender, establecer contactos y, a menudo, compartir propiedades en venta. Los inversores suelen tener dúplex, cuádruples y otros edificios multifamiliares disponibles o conocen a alguien que los tiene.

Evaluar la posible compra de un dúplex, tríplex o cuádruple

Una vez que encuentre un edificio en venta, debe evaluar la posible compra. Una evaluación incluye la valoración de la ubicación del edificio, la inspección del estado del edificio y la evaluación de los números de la propiedad.

Evaluar la ubicación del edificio

Probablemente es obvio para el comprador de vivienda que está considerando un lugar para vivir, pero los inversores también deben prestar atención a las propiedades ubicadas en barrios sólidos. Tanto el comprador de una vivienda como el inversor deberían buscar comunidades con buenas escuelas, tiendas y servicios; en resumen, lugares donde la gente quiera vivir.

Las propiedades mejor situadas proporcionan una base más sólida de inquilinos, lo que se traduce en alquileres más fuertes junto con inquilinos que cuidarán mejor de su propiedad. Tanto la mejor ubicación como el mayor rendimiento de los alquileres de esas propiedades le darán una mayor posibilidad de revalorización del edificio.

No se deje seducir por propiedades de precios bajos en zonas malas; esas rara vez son una buena situación. A menos que haya desarrollo económico en la zona, las propiedades no se revalorizarán, y los edificios comprados a precios baratos suelen necesitar muchas reparaciones iniciales y continuas. Es probable que los alquileres no aumenten, y los problemas de los inquilinos, como el impago de las rentas y los daños a la propiedad, proliferan. Los inversores experimentados tienen una buena regla general: si no quiere que un miembro de su familia vaya a ese lugar por la noche, probablemente no querrá comprarlo.

Inspeccione el estado del edificio

Ciertamente, es posible comprar un dúplex u otra propiedad pequeña de varias unidades en condiciones de alquilar. Por supuesto, lo más probable es que se encuentre a precio de mercado.

Por otro lado, una ejecución hipotecaria o una vivienda de segunda mano pueden ofrecer un muy buen negocio. La compra por debajo del precio de mercado crea un patrimonio cuando usted compra la propiedad. Sin embargo, tendrás que invertir tiempo y dinero en prepararla para alquilarla. Eso es un gasto en sí mismo, pero también lo son las rentas perdidas y los pagos que tendrá que cubrir hasta que los inquilinos estén en la propiedad.

Contrate a un inspector profesional

Es importante que un inspector de edificios o un contratista profesional examine la propiedad que está considerando. Las viviendas múltiples son más complejas que las unifamiliares: a veces no se construyeron correctamente; a menudo, tienen servicios públicos compartidos y otros sistemas que pueden plantear problemas; y, puede haber diferentes condiciones de una unidad a la siguiente, junto con posibles problemas con las áreas comunes.

Usted querrá un informe de inspección detallado de lo que necesita ser reparado. El informe del inspector será una buena herramienta de negociación en la compra. Cualquier oferta que haga debe depender de su aprobación de la inspección – de esa manera, si se le informa de que hay problemas graves, puede retirarse con elegancia de la oferta o negociar el acuerdo.

Evaluar los números de la propiedad

Inversor o comprador de vivienda – porque los ingresos de alquiler están involucrados, cualquier persona que planea comprar un edificio multifamiliar debe examinar los números. Estos incluyen las tasas de alquiler, el potencial de ingresos, los gastos y los ingresos netos de la propiedad.

Es una buena idea obtener 1 o 2 años de esta información del vendedor en forma de sus libros oficiales o declaraciones de impuestos.

Tarifas de alquiler para el edificio de varias unidades

Investigar las tasas de alquiler para el edificio y la zona donde se encuentra la propiedad. Determine si los alquileres del inmueble en cuestión son competitivos. Determine hasta qué punto los alquileres cubrirán los gastos del edificio, sobre todo si usted vive en una sola unidad.

No cometa el error de comprar impulsivamente una propiedad y luego terminar con pérdidas que no puede pagar. Eso les ocurre a menudo a las personas que compran dúplex de alta gama y planean vivir en una unidad, pero dependen excesivamente de mantener la otra unidad alquilada para cubrir los pagos que no podrían permitirse de otro modo.

Investiga la tasa de vacantes del edificio

¿Cuántas veces suelen permanecer alquiladas las unidades? Si está en una zona de alta rotación, va a afectar notablemente los ingresos de la propiedad – y también aumentará su carga de trabajo. Las altas tasas de desocupación también pueden afectar a su capacidad para financiar el edificio si estira demasiado los números.

Ingresos brutos de explotación

Los ingresos brutos de explotación se refieren a la renta real recaudada de la propiedad. No se limita a multiplicar el alquiler x el número de unidades. Lo que importa es lo que realmente se ingresa, después de restar las desocupaciones.

Considere los gastos del edificio

Los gastos de un pequeño edificio multifamiliar incluyen los impuestos sobre la propiedad, el seguro, la publicidad, el mantenimiento, los gastos de gestión (si los contrata) y los servicios profesionales, como el trabajo legal o contable. No se olvide de incluir el coste de los intereses de su hipoteca; la capacidad de los alquileres para cubrir el servicio de la deuda es importante.

También observe la estacionalidad de los gastos. Algunos meses (tal vez el invierno en su área), tendrán costos más altos que otros. Es bueno ser consciente de cuando el presupuesto puede ser golpeado más duro que en otros momentos.

Ingresos operativos netos (NOI)

Los ingresos operativos netos son lo que queda del alquiler bruto después de pagar los gastos. Normalmente, esto recibe el nombre de «flujo de caja». Lo ideal es que el flujo de caja sea una cifra positiva, lo que significa que ha ganado dinero durante ese período. Si es negativo, significa que la propiedad le costó dinero durante ese período.

Haga una oferta por el dúplex, tríplex o cuádruple que quiere comprar

La negociación es parte de cómo comprar un dúplex u otra propiedad de varias unidades. La negociación suele ser más fácil que con las propiedades unifamiliares porque los vendedores no están tan atados emocionalmente a ellas como con sus casas. Conseguir un buen trato en un alquiler puede no parecer importante; pero, el precio afecta a sus costes mensuales de mantenimiento y un buen precio significa que usted está ganando dinero al llegar al acuerdo.

Determinación del valor potencial al comprar un dúplex u otro edificio de varias unidades

Debido a que las propiedades de varias unidades están destinadas en última instancia a ser alquiladas, la determinación del valor es un poco más complicada que para un edificio unifamiliar. Se utilizan varios métodos simultáneos para determinar el valor de un edificio multifamiliar. Estos incluyen el análisis comparativo del mercado, el análisis de los ingresos y la valoración del coste de reposición.

Análisis comparativo del mercado para un dúplex o un pequeño edificio multifamiliar

Un análisis comparativo del mercado examina edificios similares («comps») que se han vendido recientemente para ayudar a llegar a un valor. Si trabaja con un agente inmobiliario con experiencia, puede ayudarle con un análisis comparativo del mercado. Sin embargo, es importante tener en cuenta que este método no tiene en cuenta los ingresos que genera el edificio, que son importantes. Sólo mira lo que otros edificios similares se han vendido por.

El enfoque de los ingresos para determinar el valor

Con el enfoque de los ingresos, los tasadores utilizan un puñado de cálculos que utilizan el alquiler bruto del edificio y los ingresos netos junto con los alquileres de unidades similares en la zona para determinar el valor del edificio. Cálculos como el multiplicador de la renta bruta y la tasa de capitalización comparan el rendimiento financiero de su edificio con el rendimiento financiero de otros edificios de la zona.

Coste de reposición

El coste de reposición examina lo que costaría reconstruir un edificio similar. En términos sencillos, utiliza el coste por pie cuadrado para reconstruir completamente un inmueble similar. Así, si el coste por pie cuadrado en su zona es de 100 dólares/pie cuadrado, y el edificio que está considerando tiene 2.000 pies cuadrados, entonces el coste de sustitución sería de 200.000 dólares (2.000 x 100 dólares).

Financiar la compra del dúplex, tríplex o cuádruple

La financiación de pequeñas propiedades multifamiliares no es mucho más difícil que la de una vivienda unifamiliar. Tiene a su disposición muchas de las mismas opciones, como la financiación convencional, los préstamos FHA y VA, los programas estatales, la financiación a corto plazo y la financiación del vendedor. Además, los ingresos derivados del alquiler de las unidades le ayudará a calificar para el préstamo.

Jason Reed, con Remax Resultados, también conocido como el Duplex Doctores reconoce el valor de los ingresos de alquiler en la calificación para la compra:

«Al elegir un dúplex en lugar de una casa unifamiliar, los compradores también se ofrecen la posibilidad de calificar para más. Muchos prestamistas hipotecarios considerarán hasta el 70 – 75% de los ingresos de alquiler previstos que la propiedad debe generar como ingreso declarado cuando usted está calificando.»

Financiación convencional en la compra de dúplex y otras pequeñas compras multifamiliares

Las opciones de préstamos convencionales para pequeños edificios de unidades múltiples son frecuentes y relativamente fáciles de obtener. Como comprador, se tendrá en cuenta su solvencia crediticia y sus ingresos, pero el rendimiento financiero del edificio desempeñará un papel importante a la hora de obtener la aprobación.

Con los préstamos convencionales, espere tener que dar un 10% o más de entrada. En la mayoría de las zonas del país, los límites de los préstamos convencionales para varias unidades son de 543.000 dólares para los dúplex, 656.000 dólares para los tríplex y 815.000 dólares para los cuádruples.

Financiación de la FHA para la compra de dúplex, tríplex y cuádruples

Es un error común pensar que la Administración Federal de la Vivienda (FHA) sólo concede préstamos para viviendas unifamiliares destinadas a la residencia principal. Lo que no es de conocimiento común es que la FHA prestará en edificios que contienen hasta 4 unidades, si el comprador tiene la intención de vivir en una unidad. La FHA también tiene en cuenta los ingresos netos por alquiler en el proceso de calificación. Por lo tanto, si usted tiene un ingreso modesto de los alquileres del edificio en realidad puede ayudar a obtener calificado.

FHA requiere tan poco como el 5% hacia abajo en las compras multifamiliares, con los límites del préstamo en la mayoría de la zona del país de $ 352.000 para dúplex, $ 426.000 para tríplex, y $ 530.000 para los edificios de cuatro familias.

Financiación de la VA para la compra de dúplex y pequeñas propiedades de varias unidades

De forma similar a la FHA, la Administración de Veteranos (VA) concederá préstamos para edificios que contengan hasta 4 unidades, si el comprador tiene la intención de vivir en una de ellas. También similar a la FHA, los ingresos netos del edificio se añadirá a los ingresos de su hogar para ayudar a calificar para el préstamo.

Si usted está calificado puede ser capaz de obtener un préstamo de la VA de $ 0 hacia abajo, incluso en las compras multifamiliares. Los límites de los préstamos de la VA van desde un mínimo de 417.000 dólares hasta un máximo de 1.094.000 dólares (dependiendo de la ubicación), a pesar del número de unidades.

Programas estatales de financiación para la compra de dúplex y pequeños edificios multifamiliares

Los programas estatales, incluso para los compradores de vivienda por primera vez, suelen seguir la pauta establecida por la FHA y la VA. Si usted está considerando utilizar algo así como un préstamo para compradores de vivienda por primera vez en su estado, es probable que pueda utilizarlo en la compra de un edificio de 2 a 4 unidades, si su intención es vivir en una de las unidades. Los ingresos netos de alquiler se añadirán a sus ingresos para ayudar a calificar para el préstamo.

Muchos programas de financiación estatales y locales son de bajo o ningún pago inicial, y las tasas de interés son competitivas con los préstamos de la FHA y VA.

Financiación a corto plazo

La financiación a corto plazo se utiliza cuando la rehabilitación de una propiedad, la propiedad está vacía o tiene bajas tasas de ocupación que afectan a su capacidad para calificar o de otra manera no puede calificar para la financiación permanente por alguna razón. Estos préstamos le proporcionarán una solución de financiación a corto plazo hasta que pueda obtener una financiación permanente. Tienen tasas más altas, a menudo son sólo de interés, y deben ser pagados con relativa rapidez a través de una refinanciación o incluso la venta de la propiedad.

Financiación del vendedor

Dado que un edificio de varias unidades es una propiedad de inversión y no la casa de alguien, hay una buena posibilidad de que usted pueda convencer al vendedor para hacer la financiación del propietario. Básicamente, la financiación del propietario se refiere a que el vendedor toma pagos mensuales en lugar de obtener la totalidad de los ingresos de la venta en el cierre.

Los vendedores pueden estar de acuerdo con la financiación del propietario porque los pagos mensuales son una fuente potencial de ingresos por intereses. Si el vendedor no necesita todo su efectivo en el momento de la venta, los ingresos a largo plazo pueden ser atractivos, especialmente si usted ofrece un interés superior al del mercado. Además, es posible que los vendedores sean flexibles con los términos, lo que puede ayudar a mantener la compra manejable.

Cierre la compra del dúplex o del pequeño edificio multifamiliar que está comprando

Hay tres consideraciones cuando se cierra la compra de pequeñas propiedades multifamiliares que son diferentes del cierre de propiedades unifamiliares: 1) la compañía de títulos o el agente de depósito en garantía deben estar familiarizados con las transacciones de pequeñas unidades múltiples; 2) el día del mes en que se cierra es importante; y 3) asegúrese de que los depósitos de seguridad se transfieran a usted en el momento del cierre.

Seleccione una compañía de títulos o un agente de depósito en garantía familiarizados con los dúplex y las transacciones de pequeñas unidades múltiples

La mayoría de las compañías de títulos o agentes de depósito en garantía pueden manejar con confianza el cierre de una propiedad multifamiliar. Sin embargo, debido a que los alquileres y los depósitos de seguridad están involucrados, los cierres son un poco más complicados; por lo tanto, no está de más entrevistar a algunas compañías de liquidación para asegurarse de encontrar unas con experiencia en el manejo de edificios multifamiliares.

Las compañías de liquidación tienen muchos nombres: compañías de títulos, compañías de custodia o agencias de custodia. En algunos estados, se utilizan abogados para los cierres inmobiliarios. Cualquiera que sea el caso en su estado, asegúrese de que tengan experiencia con propiedades de varias unidades y obtenga siempre un seguro de título para protegerse.

El día del mes en que se cierra es importante

Debido a que está adquiriendo una propiedad de alquiler, una parte del alquiler del mes en curso se le acumula en el momento del cierre. Si cierra justo después del primer día del mes, la mayor parte del alquiler del mes se le transferirá al momento del cierre; eso puede significar cientos de dólares transferidos a usted el día en que toma el título.

Asegúrese de que los depósitos de seguridad se le transfieran correctamente al momento del cierre

Los depósitos de seguridad también deben transferirse a usted al momento del cierre. Sin embargo, a diferencia del alquiler, que va a parar a su bolsillo, los depósitos de seguridad son simplemente suyos para salvaguardarlos. No cometas el error de utilizar los depósitos de seguridad de los inquilinos como si fuera tu dinero. Los depósitos de seguridad pertenecen técnicamente a los inquilinos hasta que puedan ser requeridos por alquileres impagados o daños.

La mayoría de los estados requieren que los propietarios mantengan los depósitos de seguridad en una cuenta fiduciaria separada de todas sus otras finanzas. Asegúrese de que los depósitos de seguridad se le asignen a usted en el momento del cierre (y de que se especifique claramente su total), e ingréselos inmediatamente en una cuenta separada de sus fondos personales o de la cuenta utilizada para la propiedad.

La conclusión

Los dúplex, tríplex y cuádruples pueden ser buenas inversiones tanto para los inversores como para los compradores de viviendas residenciales. Aprender a comprar un dúplex u otra inversión de unidades múltiples requiere algunos conocimientos inmobiliarios un poco más involucrados que con la compra de casas unifamiliares, pero no más allá de las capacidades de un principiante. Si está preparado para implicarse un poco más en la compra y gestión que con una sola unidad, estas pequeñas compras multifamiliares pueden ser buenas inversiones.