Agentes inmobiliarios en Bangkok: Lo que debe saber
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«¿Debo usar un agente inmobiliario?»
«¿Puedo obtener un mejor precio si trato con el propietario yo mismo que si uso un agente?»
Puede que te encuentres con estas preguntas si estás comprando o alquilando una propiedad en Bangkok.
Contratar a un agente inmobiliario es definitivamente una forma rápida y conveniente de encontrar una propiedad aquí en la capital de Tailandia. Sin embargo, sepa que hacerlo también tiene algunos inconvenientes.
En este artículo, vamos a proporcionarle toda la información que necesita saber antes de contratar a un agente inmobiliario, incluyendo los pros y los contras de contratar uno, cómo aprovechar al máximo sus servicios y cómo encontrar un buen agente.
En caso de que quiera ponerse en contacto con un agente de inmediato, consulte esta lista.
Beneficios
Pero primero, echemos un vistazo a todos los beneficios de utilizar un agente inmobiliario en Bangkok.
Asesoramiento de expertos
Obtener asesoramiento de expertos no sólo debería implicar saber qué lugar alquilar o comprar; también debería implicar obtener asesoramiento sobre la construcción de una nueva vida en Bangkok.
Los agentes inmobiliarios pueden decirle qué banco debe utilizar. Incluso pueden tener contactos en determinadas sucursales bancarias que le facilitarán la apertura de una cuenta bancaria allí.
También pueden darle consejos sobre cómo moverse por la ciudad, qué restaurantes probar, dónde comprar alimentos, cómo encontrar un manitas y una asistenta, e incluso darle recomendaciones sobre buenas escuelas para sus hijos.
Este tipo de asesoramiento es gratuito.
En caso de que se quiera comprar un apartamento en Bangkok, es muy recomendable ponerse en contacto con un agente. Sus conocimientos te serán muy útiles cuando inviertas una gran cantidad de dinero en el mercado inmobiliario.
Facilidad de comunicación
La comunicación puede ser un problema importante cuando necesites encontrar un lugar para alquilar o comprar.
Eso es porque no todos los tailandeses saben hablar inglés, incluso en Bangkok.
Aunque el inglés está considerado como la segunda lengua más común en Tailandia que todos los tailandeses necesitan estudiar en sus escuelas, el número de tailandeses que pueden hablar inglés con fluidez sigue siendo limitado.
Así que, si vas a buscar un apartamento por tu cuenta, a menos que sepas hablar bien tailandés, lo más probable es que te encuentres con algunos problemas de comunicación.
En ese sentido, un agente inmobiliario puede actuar como tu traductor a la hora de negociar con el propietario.
Además, cuando te encuentres con algún problema, tendrás una persona más con la que hablar.
Conveniencia
En lugar de buscar las propiedades por ti mismo, un agente inmobiliario puede proporcionarte una lista de propiedades que se ajusten a tus necesidades.
Incluso le llevarán a la propiedad y negociarán con el propietario en su nombre.
Publicidad
Si no le gusta un lugar, le ayudarán a buscar otras opciones hasta que encuentre la que más le guste sin tener que hacerlo todo usted mismo.
Desventajas
La principal desventaja de trabajar con un agente inmobiliario es el regateo. A menudo es más fácil regatear para conseguir un precio más bajo con un propietario que con un agente inmobiliario.
Además, la idea de «co-broker» no está muy reconocida en Tailandia. Los agentes inmobiliarios en Bangkok tienen un número limitado de propiedades en sus manos. Es posible que las propiedades que intermedian no sean exactamente lo que usted necesita. Y es posible que no compartan sus datos con otros agentes y que dividan la comisión.
Esto significa que es posible que tenga que ponerse en contacto con más de un agente para encontrar la propiedad más adecuada para alquilar o comprar.
Los agentes inmobiliarios de Bangkok trabajan a comisión. Sólo se les paga cuando se firma un contrato. Por eso, hay algunos agentes malos que intentan forzarle a llegar a un acuerdo.
¿Cuánto hay que pagar?
No es necesario pagar una cuota cuando se utiliza un agente inmobiliario en Bangkok.
En cambio, un agente inmobiliario gana dinero con las comisiones. Por el alquiler de una propiedad, obtienen una comisión de un mes por el contrato anual y de medio mes por un contrato de seis meses.
Por la venta, obtienen una comisión de entre el 3% y el 5% de media del promotor de la propiedad.
El precio de salida cotizado por un agente inmobiliario debería estar más cerca del precio que le cotizan cuando trata directamente con el propietario.
Sin embargo, es posible negociar el precio a la baja cuando trata directamente con el propietario. Pero no siempre es así.
Requisitos
Los agentes inmobiliarios no trabajan para nadie.
Hay ciertos casos en los que, después de ponerse en contacto con los agentes inmobiliarios de Bangkok, no le contestarán.
Basado en nuestras observaciones, hay cuatro razones principales por las que los agentes no le contestarán.
- Su presupuesto es demasiado bajo
- Tiene un visado de corta duración
- Su duración de alquiler es inferior a seis meses
- Su ubicación preferida no está dentro de la zona de la ciudad
- Su fecha de mudanza aún está demasiado lejos
Pero recuerde que también hay buenos agentes que siempre responden a las consultas aunque no tengan una lista de propiedades basadas en sus requisitos.
Presupuesto
Su presupuesto juega un papel importante. Los agentes se preocupan por la cantidad de dinero que pueden ganar si consiguen que firmes un contrato.
Así que si tu presupuesto es demasiado bajo, es posible que no quieran trabajar contigo.
Aunque los agentes inmobiliarios no especifican públicamente el presupuesto mínimo que debes tener antes de empezar a trabajar contigo, según nuestra observación, 15.000 baht al mes suele ser el punto de partida.
15.000 baht al mes es también el precio medio inicial de alquiler en Bangkok para las unidades de condominio que están junto a las estaciones de BTS y MRT.
Esto significa que si su presupuesto es inferior a 15.000 baht al mes, puede que no tengan una propiedad disponible para usted.
En caso de que quiera alquilar una casa de dos pisos dentro de una ciudad, entonces su presupuesto debe ser superior a 20.000 baht al mes.
Al comprar una propiedad, su presupuesto debe ser superior a 2 millones de baht. De nuevo, es el precio medio de partida para un nuevo condominio en Bangkok.
Sin embargo, todavía hay algunos agentes que pueden trabajar con usted independientemente de su presupuesto.
Visa
Es una práctica común entre los agentes de bienes raíces para preguntarle sobre el tipo de visa que usted tiene. Algunos agentes pueden incluso preguntar sobre tu trabajo o a qué te dedicas.
No es que quieran saber tus asuntos personales. Sólo quieren asegurarse de que tienes un visado legítimo de larga duración y un trabajo estable que te garantice poder pagar el alquiler hasta el final del contrato.
Eso significa que si sólo tienes un visado de turista, es posible que un agente inmobiliario no quiera trabajar contigo.
Duración del alquiler
En caso de que la duración de su alquiler sea inferior a seis meses, le resultará muy difícil encontrar agentes inmobiliarios con los que trabajar. Tenga en cuenta que un agente gana un mes de comisión de un contrato de alquiler anual.
Por un alquiler de seis meses, un agente gana medio mes de comisión. Y no reciben comisión por nada más corto que eso.
Si quiere encontrar un alquiler a corto plazo, es mejor que busque por su cuenta. O puede considerar buscar en apartamentos con servicios en su lugar.
Localización
Bangkok es grande. No todos los agentes tienen una lista de propiedades en cada parte de la ciudad. Y el corretaje todavía no es popular en Bangkok.
Es posible que tenga que hacer un trabajo extra si prefiere quedarse en las afueras de Bangkok como Min Buri, Sai Mai y Bang Khae. No todos los agentes tienen listados de propiedades para estas áreas. Y cuando no tienen una lista, pueden ignorar su consulta.
Fecha de mudanza
Si se pone en contacto con un agente inmobiliario hoy, pero vendrá a Tailandia o alquilará en los próximos seis meses, lo más probable es que el agente no le considere como una prioridad principal e incluso puede olvidarse totalmente de su consulta.
Por lo general, los agentes inmobiliarios prefieren trabajar con aquellos cuya fecha de mudanza es inferior a unos meses.
Lo que debe saber
Hay ciertas cosas que debe saber antes de recurrir a agentes inmobiliarios en Bangkok.
Licencia
En Tailandia, cualquiera puede convertirse en agente inmobiliario. No es necesario asistir a un seminario, formarse o tener una licencia.
Los extranjeros también pueden convertirse en agentes inmobiliarios siempre que tengan un visado adecuado y un permiso de trabajo.
Debido a esto, la calidad de los agentes inmobiliarios que encontrarías en Bangkok difiere significativamente. Es posible que encuentre un agente profesional que conozca muy bien el sector y pueda indicarle el lugar que prefiere alquilar o comprar.
O puede que encuentre a alguien que se convierta en agente inmobiliario a tiempo parcial y que apenas sepa nada del mercado.
Lista de propiedades
Cada agente inmobiliario tendrá sus propios listados de propiedades. Estos listados se basan en sus propias redes y conexiones.
En Bangkok, el corretaje sigue siendo en gran medida poco común. Esto significa que si un agente no tiene una propiedad que se adapte a sus necesidades, es posible que no le remita a otros agentes que puedan indicarle propiedades que le puedan gustar.
Además, los propietarios de propiedades/habitaciones o las personas jurídicas suelen pedir a muchos agentes inmobiliarios que les encuentren inquilinos sin ningún acuerdo exclusivo con los agentes.
Por eso, cuando usted pide a varios agentes que le encuentren una propiedad, es posible que le muestren exactamente los mismos lugares.
Esto ha dado lugar a una regla no escrita entre los agentes inmobiliarios. Si varios agentes te ofrecen la misma propiedad, el primero que te la muestre es el que se lleva la comisión.
Comunicación con agentes inmobiliarios
La mejor manera de comunicarse con un agente inmobiliario en Tailandia es a través de LINE, una aplicación de comunicación para teléfonos móviles.
LINE es una de las aplicaciones de comunicación más populares en Tailandia. De hecho, todos los tailandeses que conozcas tienen esta aplicación instalada en su smartphone.
Los agentes inmobiliarios, como cualquier otro tailandés, son muy activos en LINE.
Puedes utilizar el correo electrónico, pero obtendrás una respuesta más rápida de los agentes si te comunicas con ellos a través de LINE.
Sea específico
Cuando pida a un agente inmobiliario que le encuentre una propiedad, debe ser específico en lo que necesita.
Aquí tiene una lista de información que debe proporcionar a un agente inmobiliario:
- Presupuesto en baht tailandés, si es posible
- Lugar preferido. Si aún no lo sabe, dígale al agente sobre la ubicación de su lugar de trabajo/universidad.
- Riego de habitación preferido
- Fecha de mudanza
- Cualquier instalación que necesite (por ejemplo, piscina, gimnasio)
- Si tiene mascotas, dígale al agente sobre su raza, edad y tamaño
En caso de que tenga alguna otra condición (por ejemplo, la habitación debe ser muy silenciosa durante el día), también debe decírselo a los agentes.
Procedimiento
Es conveniente recurrir a un agente inmobiliario para que le ayude a encontrar una propiedad. Trabajar con un agente normalmente es así:
- Usted envía sus requisitos al agente
- El agente le envía una lista de propiedades en unos días
- Una vez que encuentre una propiedad que le interese, un agente inmobiliario concertará una cita para reunirse con usted en esa propiedad
- Si no le gusta la propiedad, un agente puede llevarle por la zona para mostrarle más opciones en el mismo día
- Después de eso, es el momento de la negociación. Una vez que lleguéis a un acuerdo, el agente preparará un contrato que os pedirá a ti y al propietario de la habitación que firméis.
- Entonces, podrá mudarse en la fecha que se indique en el contrato
Tipos de agentes inmobiliarios
Los agentes inmobiliarios en Bangkok pueden separarse en tres tipos principales:
- Agente independiente
- Agente contratado
- Agente único
Agentes independientes
Los agentes independientes son agentes inmobiliarios que trabajan por su cuenta, es decir.e., no son empleados de ninguna empresa inmobiliaria. Trabajan por su cuenta o se asocian con otros agentes inmobiliarios.
Este tipo de agente inmobiliario suele tener un buen conocimiento del mercado inmobiliario en Tailandia. Pueden haber trabajado en una empresa inmobiliaria durante un tiempo antes de convertirse en un agente independiente.
Lo bueno de trabajar con agentes independientes es que son dedicados. Dado que su principal fuente de ingresos proviene de cerrar un trato, estarían motivados para trabajar con usted e ir más allá de la milla extra hasta que encuentre la propiedad adecuada.
También es más fácil negociar con un agente independiente. Son más flexibles y encontrarán una manera de encontrar el mejor punto medio entre usted y el propietario de la propiedad/habitación.
Pero también es innegable que hay algunos agentes independientes que son demasiado insistentes al tratar de cerrar un trato.
Puede encontrar un buen agente independiente en nuestra lista.
Agentes contratados
Los agentes contratados son agentes inmobiliarios que están empleados por empresas inmobiliarias.
Trabajan de nueve a cinco y son asalariados. Algunas empresas pueden pagarles un salario fijo, mientras que otras les dan una comisión por cada operación realizada con éxito.
Los agentes contratados suelen ser más sistemáticos que los agentes independientes. También tienen acceso a una lista más amplia de propiedades.
Como ya reciben un salario independientemente de si le encuentran una propiedad, es posible que no estén tan motivados cuando trabajen con usted.
Si quiere trabajar con un agente contratado, puede consultar a CBRE, Fazwaz y Savills, todas ellas grandes empresas inmobiliarias de Tailandia.
Agente único
Los agentes únicos son como los agentes contratados en el sentido de que trabajan en una empresa inmobiliaria y reciben un salario a cambio.
La principal diferencia es que un agente único puede tener un acuerdo exclusivo con determinados propietarios que les permite ser los únicos agentes inmobiliarios de sus propiedades.
Plus Property es un buen ejemplo de agencia única en Bangkok. Son una empresa afiliada a Sansiri, actualmente el principal promotor inmobiliario de Tailandia, lo que significa que Plus Property tiene un acuerdo exclusivo para intermediar sólo en las propiedades desarrolladas por Sansiri. Si quieres alquilar o comprar una propiedad desarrollada por Sansiri, tienes que ponerte en contacto con un agente de Plus Property.
Encontrar agentes
No tendrás ningún problema para encontrar un agente inmobiliario en Bangkok ya que hay cientos de ellos.
De hecho, encontrarás un gran número de agentes inmobiliarios con una simple búsqueda en Google.
La mayoría de los sitios web de propiedades están gestionados por agentes inmobiliarios. También puede encontrar agentes en muchos grupos de expatriados de Facebook en Bangkok.
Sin embargo, el verdadero desafío no es encontrar un agente inmobiliario, sino encontrar un agente inmobiliario bueno y profesional.
Como se mencionó anteriormente, cualquiera puede ser un agente inmobiliario. No es necesario tener una licencia ni ninguna formación.
Para empezar a encontrar un agente profesional, puede consultar nuestra lista de agentes inmobiliarios. Son agentes que conocemos personalmente y que han estado ayudando a nuestros lectores durante muchos años.
F.A.Q.s
En esta sección, vamos a echar un vistazo a las preguntas más comunes cuando se trata de agentes de bienes raíces en Bangkok.
Encontrar por su cuenta vs. usar Agentes
Definitivamente se puede encontrar una propiedad en Bangkok por su cuenta sin involucrar a un agente de bienes raíces en absoluto.
Sin embargo, no siempre significa que usted va a aterrizar un mejor acuerdo cuando se hace todo por su cuenta.
Al final, el precio que se obtiene puede no ser tan diferente del precio que habría obtenido si hubiera trabajado con un agente.
Usar un agente implica menos trabajo en la búsqueda de una propiedad. Puede que te recomienden zonas en las que no habías pensado antes. Además, tienes a alguien a quien puedes preguntar cuando necesites encontrar un manitas, una asistenta o incluso restaurantes cercanos.
Dicho esto, es una buena idea hacer tu propia investigación antes de contactar con un agente. Hay muchos sitios web de propiedades que le darán una buena idea sobre cuánto debe pagar y lo que obtiene a cambio.
¿Debo pagar el depósito a un agente o al propietario?
Es mejor pagar el depósito o el alquiler directamente al propietario de la habitación.
Si compra un condominio nuevo, entonces debe pagar directamente al promotor del condominio.
Hemos oído hablar de un caso en el que un inquilino hizo pagos mensuales a un agente inmobiliario en lugar de al propietario, y el agente se embolsó los pagos para sí mismo.
Al final, el inquilino tuvo que buscar un abogado y llevar el asunto a los tribunales.
Otro caso implica a un mal agente que marcó en secreto el precio de un alquiler. El alquiler real era de 20.000 baht, pero cobró 22.000 baht y se embolsó 2.000 baht.
¿Cómo puedo negociar?
Es habitual negociar los precios del alquiler en Bangkok. Pero es difícil decir el éxito que tendrá al negociar un precio más bajo, ya que hay varios factores involucrados. A veces la negociación funciona, otras veces no.
Puede comprobar el precio de otras unidades para saber si lo que le ofrece el propietario o el agente es justo.
Si el precio del alquiler que le ofrecen es demasiado alto, entonces podría haber espacio para negociar. Si ya es bajo, es posible que el propietario no quiera bajarlo más u ofrecer un descuento.
Hay algunos trucos que le ayudarán en su negociación:
- Hable con el propietario sobre usted, incluyendo la empresa para la que trabaja. Los propietarios también quieren tener inquilinos decentes, así que si tienes un trabajo legítimo, puede que te haga un descuento.
- Aunque el contrato de alquiler medio es de un año, puedes ampliarlo y convertirlo en un contrato de 18 meses, lo que te permitirá negociar un precio más bajo.
- Cuanto antes firme un contrato, más posibilidades tendrá de obtener un descuento.
Experiencia de los lectores
En el momento de escribir este artículo, preguntamos a nuestros lectores sobre sus experiencias al utilizar un agente inmobiliario en Bangkok. La mayoría de ellos tuvo una buena experiencia. Hay excepciones como en el caso de John R., que trató con un mal agente cuando estaba en el proceso de comprar un condominio en Tailandia.
Puede leer algunas de las experiencias de nuestros lectores a continuación.*
*Por el bien de la confidencialidad, hemos eliminado todos los nombres de los agentes inmobiliarios proporcionados por nuestros lectores.
«Acabamos de alquilar un apartamento y usamos un agente inmobiliario. Ella fue increíblemente útil y eficiente en todo lo que hizo. Ella nos envió listas de posibles lugares basados en nuestros criterios y nos condujo a través de varios fines de semana mirando la lista de preseleccionados de esa semana.» – Simon
«Aunque no tuvimos que pagar una cuota por adelantado por sus servicios, son un cartel. Todos cobran el 5% del precio de venta – Esto es demasiado alto.
Después de que varias personas vieran mi propiedad, la inmobiliaria recibió un depósito, y cuando el comprador no pudo pagar el resto en el plazo acordado, la inmobiliaria cambió la fecha de cierre sin informarme, enterrando el cambio en un documento. Acabé yendo a otro sitio y no recibí ningún dinero, se lo devolvieron al posible comprador.
¡Parece que los compradores normalmente no tienen los fondos en su sitio antes de ver una propiedad y dar un depósito!!!» – John R
«Muy profesional.
Al comprar un nuevo condominio, el uso de un agente no le costará más que si usted trata directamente con el desarrollador, y usted tendrá una mejor visión general.
Los agentes fiables pedirán una pequeña comisión a los vendedores de segunda mano (normalmente el 3%) y si el agente sabe negociar bien, no lo notarás, y tendrás más opciones que intentándolo por tu cuenta…» – Nicolas F.
«Me llamo Sam. Me mudé a Bangkok por trabajo el año pasado.
Antes de mudarme a Bangkok, empecé a buscar apartamentos en la web. Pude encontrar algunos adorables y decentes apartamentos de una habitación situados en la zona de Sukhumvit y cerca del BTS, y empecé a contactar con agentes utilizando la aplicación LINE. Acordé reunirme con uno de ellos una vez que llegara a Bangkok, y le di las fechas en las que estaba disponible.
«Una vez que llegué a Bangkok, me puse en contacto con el agente y acordamos reunirnos al día siguiente, enviándome la dirección del condominio. Fui allí al día siguiente, me mostraron el apartamento, y era aún mejor que las fotos. Ya discutimos la tarifa mensual y el depósito (dos meses), así que el agente preparó el contrato y se puso en contacto con el propietario para que viniera a firmar. La otra era una señora encantadora que trabaja como azafata. Moví mi equipaje y eso fue todo. Sí, lo sé, ¡no hay drama!
Creo que tuve mucha suerte. No ocurrió ningún problema». – Sam
Ahora, a por ti
Usar un agente inmobiliario es totalmente opcional.
Si decides hacerlo, puede que incluso encuentres exactamente el tipo de propiedad que quieres por tu cuenta que si usas un agente.
Sin embargo, vale la pena recalcar que no necesitas pagar nada al usar un agente. Es completamente gratuito. Y pueden ayudarte a encontrar una buena propiedad en un corto periodo de tiempo.
Si quieres buscar un lugar para alquilar o comprar, puedes empezar tu búsqueda contactando con un buen agente inmobiliario. Luego, puedes decidir si quieres utilizar sus servicios.
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